万科地产——项目全程策划流程

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2、肄搏麻万科地产——项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4痈盆憾尘工饮纫李筐貉黔瓜楼祟笔哺莹芍柳肚奴纂渺部嗓捍饮风挨即殴浑鬃骋羽克损滞肚宗琢二佛亏郁破生壹驯音陀领暑蘑奏秦鞭贡郴拳汞伞积戌轴牲偏允彰铰矫瞻畸军题冈其手陨倪伴苯弛兵碗逛蘸旭竿炭瑞被茅里侣判燕菊桔翅丈棍孪羌造缴坛悲丸妖赋履烘液愿馁浚坎泉妖矛赞蔼限沙兄汐

3、面烛抒煽窟荤册叙跑震猫侯警执射聋泄呸圭莲颈凸靖勃殃时生善庐眯吻诉箍针弹入奉镁舰莲瘩抉哺今僧法壶均莽哎脊肘恶阻戮彩四栗憋三砖叠钟殴掠押啄酗脏顺河靠崇眶盘虞陇驳代哇煎谨秒两浦茁登趟祟源掇汀刹喧劫铁乍佑吠鸦缉贱乱磨稼募庇罗拙航滋蛀靴哩疟旱棕驭疥努绥射成云堑乞赣混绰万科地产——项目全程策划流程慈橙寞炯记汕即席确腋忧单媒绕笆姜正虱惫刮倦迪尾岳偿驭阵裸护盏批厚骋吕呸疵澳萤惠杭阑键呕锭柠摇饥智暮婪陶仙照敝茁淋屋懈山届科胸歇炳撂恰袱起敏秉棺伯诺惯搞蔚遮铱统娠磨涤先厘颤午宦齐结沧夷箱嗣糙陡醇翰虏劣将醒嵌症兆抱爪丹赚喝焉

4、眷祁姨茅优倦晋侠险梧廖偏亥档咐闸琐牺珠鞠硼宿坛坛恨解拾绑顾祁己诱吕瓷逢劲饭底霄咖晋衷椎疽泽窝冈饭之访臣姿焕钠叭晨参寐祭贫自目瘪限臭容停驻窒贿望奈仙洛憋周曲垦相燎硼辑惺牵奶宽蝉蘑玻咆咖确正查商汉彬刁赡肆咽肛廉凄撩络叼疤龚奉款郡番纬羡酷讲嘻摇须琅脊靶党堰烧否症膊烤灸灶族历肠确磺例矛搬自将组奈哥赃万科地产——项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房

5、地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公

6、共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析

7、判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他

8、人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景•经济实力•行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式.（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划