城市更新(旧改)操作流程完整版

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1、旧改基础分享（上）旧改——城市更新三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄容积率可调基础投资大开发周期长规划有弹性与前瞻性各区自治政策复杂调整频繁操作难度大利益方众多谈判成本高信息不对称不公开一事一议成本结构复杂按建面计算土地成本返还面积多不可销售体量大区位条件优溢价高城市更新（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）城市更新分类及特点综合整治类功能改变类拆除重建类不改变建筑主体结构和使用功能,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构严格按照城市更新

2、单元规划、城市更新年度计划的规定实施相关政府机构市领导小组：市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策主管部门：深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督区政府及其相关职能部门：如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实施主体；第一部分：拆除重建类城市更新基本概念拆除重建类城市更新条件：符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的按实施主体分类：1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房

3、地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施基本概念城市更新单元拆除重建城市更新单元：为拆除重建活动划定的相对成片区域基本单位：落实目标和责任的基本管理单位多个项目：一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目流程：四大阶段第一阶段：报计划第二阶段：报规划第三阶段：确定实施主体第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证

4、第一阶段：申报城市更新单元计划前提全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元确定申报主体，由其组织展开申报：权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门改造意愿征集：单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积；申报材料准备：申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；审批过程：区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内

5、公示流程第一阶段：申报城市更新单元计划流程第一阶段目的与成功标志第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)流程准备工作：申请核查土地及建筑物信息申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总编制规划方案并报批：申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划主管部门审查：申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉及

6、产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门；草案公示：主管部门收到相关部门意见10个工作日内，形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日内推动审议，涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准单元规划公示：经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据第二阶段：城市更新单元规划流程第二阶段成果第三阶段：确定单一实施主体流程区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单

7、一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容形成单一主体：1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。3、权利主体的房地产被收购方收购4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体实施主体资格认证：单一主体向区城市更新职能