房地产基础概念

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1、房地产基础知识一、房地产含义二、土地所有权与使用权三、房屋建筑结构四、房地产专业名词五、房子的种类目录第一节房地产含义一、房地产1、什么是房地产？房地产是否等于地产？房地产是房产和地产的总称。房产是指各种建造起来和正在按投资目标建造起来的房屋；地产是指土地和一定土地范围内的地下各种设施（包括管道/道路等）。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产对地产有依附关系，只有在取得了土地使用权后才能在土地上建造房屋和拥有房产，土地使用权和土地所有权发生变更后，房产也随之发生变更。换言之，房地产是指

2、土地、建筑物、以及附着于土地建筑物上不可分离的那部分建筑物的总和。包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。2、房地产业是否等同于建筑业？房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。包括：——土地开发；——房屋建设、维修、管理；——土地使用权的划拨、转让；——房屋所有权的买卖和租赁；——房地产抵押贷款；——房地产市场。它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为

3、第三产业，建筑业归属第二产业。3、房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的;4、泛地产的概念所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。即盖房子，并为房子配套一些附属设施(如道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等)。总之其核心是房子。所谓泛地产，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、

4、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产，在泛地产中，则不局限于以房子为核心，房子可能是主体，也可能成为附属的配套设施。泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能社区，如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、水世界休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区，等等。这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关的。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发。二、房地产的类型按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：a)低层住宅为1-3层b)多层

5、住宅为4-6层c)小高层住宅为7-11层d)中高层住宅为12-16层e)16层以上为高层住宅三、房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。第二节土地所有权与使用权一、土地使用权概念以及使用权出让和转让土地使用权：土地的所有者根据土地的分类对土地加以利用的权利。包括占有使用权和承包权。目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权，即有偿取得、无偿取得。

6、有偿取得：土地出让、土地转让、土地出租、土地入股（均指土地的使用权）无偿取得：国家行政划拨，经济适用房和商品房最本质的区别：土地是出让还是划拨土地使用权的出让：国家以土地所有者的身份按指定地块的使用年限、用途、和城市规划条件，将城市土地使用权出让给使用者，并向土地使用者收取土地出让金的行为。非国有土地出让：先转化为国有土地。法条：以出让的方式取得土地使用权进行房地产开发的企业，必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地，超过合同期满一年，未动工开发的，征收其土地出让金20％以下的闲置费；满两年未动工开发的，可无偿收回土地使用权，但因人力不可抗力、政府行为或因办理前期工作而延迟

7、开发的除外。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。二、土地使用权的出让形式：协议、招标、拍卖《土地法》规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标、拍卖的方式；没有条件的可以采用双方协议的方式。但是采用双方协议出让土地使用权的，出让金不得低于国家最低土地出让价格。招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地