!江南水街建议函

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1、广平函【2014】0901号江南水街运营规范化管理建议函一.制定规范化运营管理模式1、组建运营管理部门(1)自营运营管理团队根据总面积、区域配置合理的服务管理人员，组建运营管理主管部门。人员架构有：经理1人，主管1-2人，活动策划1人，现场管理员可根据特定区域需求合理配置。(2)承包制运营管理团队是指承包给某家资质实力雄厚的运营管理公司，在制定、制约的管理期限内服务于本案的日常运营管理工作。运营方案由承包方提供，合作细节由甲乙双方在互利共赢的情形下约定。建议可找南宁市知名运营管理公司合作：女口：国贸、金裕丰、南百、万达等

2、团队。2、组建物业管理部门(1)自营物业管理团队根据物业条件需求(如：硬件管理、软件管理、水电管理、专用电器化管理、绿化管理、安保管理、保洁管理、财务管理)，应根据项目相关管理事项合理配置管理人员。(2)承包制物业管理团队是指承包给某家资质实力雄厚的物业管理公司，在制定、制约的管理期限内服务于本案的日常物业管理工作。物业运营方案由承包方提供，合作细节由甲乙双方在互利共赢的情形下约定。建议可找南宁市知名物管公司合作。如：晟都物业、盛信物业、深圳第一亚太物业、凌智物业、保利物业、华盈物业、、深圳华润物业、荣和物业、润和物业、

3、华蓝物业等。二、销售、招商遇到的瓶颈1、存在的问题(1)本案属于无产权项目。⑵设计销售理财产品的周期长，无贷款，客户投资欲望淡，回笼现金流慢。⑶商业气氛不浓、人流少，导致已出租的商铺商家不进场装修，已营业的商家不正常营业。⑷综合楼与7号楼的招商政策频繁改动，导致已进驻商家怨气冲天。(5)综合楼消防验收不合格，导致大商家无法进场装修。(6)拖延统一开业时间。(7)抢客户，管理服务制度不明确，因客户归属问题争吵。(8)目前还有6组已交预约金商家等待审核。(9)拖欠员工佣金不发放，开发商履约合同明文规定。(10)媒体广告投放面

4、窄，量少。2、驻场情况(1)驻场6人(含经理1人)(2)接待招商咨询商家343组，成交11组。投资商154组，成交2组。三.销售.招商、推广策略招商似乎一直是商业项目的一个难题。或者说，是商业项目的生死一跳。正因为招商重要,业主往往也重视过度，因此在招商中，也最容易出现急功近利，欲速而不达的情况。这些心态的问题，往往集中体现在品牌档次和选择、租金方式和水平、以及一些后期运营的隐患问题上。招商是最容易出现问题的一个环节，这并不仅仅是沟通和谈判问题，而是很多前期和后期的细节都可能在这个环节涉及到。可能存在很多隐患，并且不全是

5、可以主动暴露、一一解决的，而是需要考虑周全地去处处涉及。1、招商计划(1)功能布局©0伽10H商业大道斜丿.江南水街■O经營融花卉纱龟.iza和Ias古阮玉器字・乐8化妆MtUttX附艺强.ihUUMiflPpnM?x南木肃导览圄r本案无论是定位、交通、停车位，功能配套都是独一无二的，有（花鸟市场、超市、民族特色星级酒店、广西土特产品、艺术平台、文艺舞台），是一个集休闲娱乐，民族特色美食的唯一一个民族文化特色平台。⑵招商运营、推广节点①价格制定价格制定应考虑多种因素，如开发成本、利润空间、竞争对手价格、消费者的承受力，铺

6、位所处项目主辐通道的位置等②小商家（散户）：租期3年，免租一年半（由交付之日起计）③大商家（品牌商家）：租期3-5年，免租二年（由交付之日起计）④主力店（品牌商家）：租期8-12年，免租3年（由交付之日起计）⑤租赁保证金：第1年年租金的20%⑥协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。基于降低开发风险和商铺价值最大化的目的，引入招商理念，为了下一步的商铺销售打下基础，提高投资者的信心，谋求商业最终经营繁荣与持续发展，实现真正意义上的“开发商一—经营者一一投资者一一消费市场”多方共赢的格局。3、销售计划⑴

7、造势无造势不入市：在商业地产市场如此激烈的竞争态势下，业内人士公认：“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。本项目作为纯商业项目，市场的运作一般是“招商先行”。是指项目在成功招商到一定程度的情况下，开始销售，以核心租户（主力店、一级品牌）的入驻来带动销售。⑵包装①现场气氛营造导示系统、道旗、绿化、背景音乐等。②资料智能化标准、配套设施、交铺标准提前落实、价格表及付款方式、完成必要的销

8、售文件（认购合同、定金通知书、购铺须知）⑶各销售阶段工作安排①吸筹期利用软性广告宣传造势、吸引目标客户群关注，商铺推出部分单位进行市场初探，视市场反映情况加推，考核客户对项目的认知，价格初探，作为下一步价格调整的依据。②解筹强销期完成了项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段，分楼层区域加推单位，提升