工业厂房立项

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1、看高手如何在工业用地上操作非工业物业？（附案例）房地产投资融资俱乐部2014-12-27老于说：三观不正毁一生，发布本文绝不代表我们提倡工业用地投机行为，仅为换个视角，助你观察行业百态。工业用地是什么?这是本文最基本的讨论范围。粗略的开发商朋友会认为所有商住办之外还能自家建房的用地基本就是工业用地，也有认为建厂房的、搞产业园的地就是工业用地，这种根据常识的理解是有道理的，但却是不准确的。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》-GB50137-2011，工业用地是工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。为什么瞄准工业用地做文

2、章?缘于我国工业用地的三大特征：一是用地冲动大。工业用地占用比例高达21.79%，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%。我国人均工业用地面积也大大超过18.0—28.0平方米/人的国标范围。二是价格相对低。相比住宅、商办等经营性用地，工业用地出让价格低。若以工业用地开发经营性物业，则成本减少，获利空间增大。这三大特征。三是市场管制难。目前全国各地工业及基础设施行业低水平重复建设现象较为严重，造成了极大的浪费。由于工业投资具有可转移性，地方政府会

3、通过各种政策优惠来吸引工业投资，包括用地方面的倾斜政策，地区间竞争激烈。量大、价低、监管难，构成了投机的空间。什么是工业物业?即工业用地上准建的物业。一是用于工业生产活动目的的物业，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房(工业写字楼)、仓储用房等，二是用于配合生产活动的行政办公、生活服务设施，如员工宿舍、行政管理用房、商业服务设施等。这么一介绍，好像工业物业就是专业的、死板的，活脱脱一副八十年代开发区的模样。但如今工业物业已超越了传统工业园区厂房的框架教条，做出一些逆工业化的类办公、类住宅产品。说到办公、住宅产品，那五

4、花八门的做法就不胜枚举了，姑且把工业物业除外的以商办、住宅为代表的经营性用地准建物业都称作非工业物业，非工业物业比起工业产品形态丰富不只多一点，当然价格也不只贵一点了。于是产生了一个投机的逻辑探测：工业用地价格低，非工业物业盈利性强，那么是不是可以在工业用地上发展非工业物业?会不会有什么限制?有什么风险?继而是投机逻辑下的市场实操方法问题：是不是有人在工业用地上发展非工业物业?他们是怎样做的?本文将重点回答这些问题。一、在工业用地上发展非工业物业的限制和风险(一)总体来说，限制分为如下几类1、土地用途限制。国家有一刀切的政策—

5、—《关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知》国土资发〔2008〕24号：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。但地方政府根据实际情况，会另出明文规定细则，紧如北京规定配套设施用地面积占比不超过5%，建筑面积占比不超过10%，松如广州《关于支持产业转移工业园用地的若干意见(试行)》规定产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积不得超过工业项目总用地面积的10%。2、其他指标限制。投资强度≥4

6、40万元/公顷，容积率≥0.5，建筑系数≥30%，绿地率≤20%。3、产权分割限制。无明确规定，不同地区的法规对产权分割有着不同的规定。紧如上海《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》明确表示，同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间;相比之下，《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》却规定在九种情况下都可以产权分割，其中包括企业自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。4、出售资格价格限制。一般无限制，但少数地方政府有限制。如《南京市人民政府印

7、发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》宁政规字[2013]1号规定，工业用地上的物业不得转让给个人。通过对北上广深4个一线城市、津渝宁杭为代表的11个二线城市和苏州、东莞、常州3个工业热点城市的地方性政策的梳理，这里不一一列举。得出如下结论：限制较严的城市有：苏州、上海、南京、东莞、常州;限制一般的城市有：杭州、天津、郑州、武汉、济南、北京;限制较松的城市有：西安、沈阳、福州、广州、太原、深圳、重庆。(二)在工业用地违规发展非工业物业的风险1、交还土地使用权。《土地管理法》第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事

8、人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”2、补缴土地出让金。《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地