我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析

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1、精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析【案例回顾】2002年3月，刘某将其拥有一套面积为80平方米的闲置房屋两间借用给张某居住，但是同年6月，张某在没有

2、经过刘某同意的情况下，把其中一间40平方米的房屋租给了王某。在张某将房屋租赁给王某的期间内，刘某因资金紧张，于2002年12月8日又将这两间房屋转卖给马某，并随即办理了产权过户手续。马某获得房屋产权后打算入住该房屋，于是要求王某搬出，王某拒不同意。马某认为房屋产权已经属于自己，其有权利居住，王某的行为损害了其使用权，遂向法院提起诉讼，要求判令王某立即从该房搬出并赔偿损失。【法院判决】一审法院经审理查明后认为：本案中，作为出租人的张某并不是房屋所有人，房屋所有权的转让行为是由所有人刘某完成的，鉴于出租人不是租赁物所有人，不能适用我国《合同法》第229条的相关规定，即在学理上所称的

3、买卖不破租赁原则。据此，法院作出如下判决：对原告的诉讼请求予以支持，判令被告王某从该房子搬出并赔偿原告相关损失。【法律分析】民法上有所谓“买卖不破租赁”的原则，即租赁关系成立后，出租人又将出租物转卖给第三人，原租赁关系对买受人有效，承租人仍可向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅为负有租赁债权负担的财产所有权。举个例子，比如A将房屋出租给B，租赁期限为1年，B在得到A的许可后又将房屋转租给D，在此期间A又将房屋出卖给C，并进行了过户登记，此时C就不能以房东的身份要求D搬离房屋，否则就违反了原先的租赁合同，要承担相应的违约责任。那么依照这一原则理解，案例中的判决岂不是有问题？答案

4、是否定的。因为该原则的适用还须满足一定的条件：1，租赁合同须合法有效。我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。如果承租人当时签订的房屋租赁合同存在上述情况，该合同就不受法律保护，自然也就不能对抗房屋的新所有权人了。2，租赁物须已被交付并为承租人实际占有。若承租人在已经签署租赁合同的情形下并没有实际入住房屋，而房屋所有权发生了转让，新的房屋所有权人就有权不履行承租人与前所有权

5、人之间的租赁合同，承租人的损失须向房屋前所有权人主张。3，须出租人将租赁物所有权让与第三人，即房屋所有权由出租人移转到第三人手中---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有------------------------------------------

6、----------------------------------------------------------------------------------------------------------------时才能适用该原则。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。结合上述案例看，张某并不是房屋的所有权人，其与王某签订的租赁合同并非合法有

7、效，没有满足上述第一个条件，因而法院判决该案不适用“买卖不破租赁”原则是合法且合理的，而承租人王某的损失，只能去向张某主张了。该案例提醒我们在进行房屋租赁活动中，要特别注意对出租人主体资格的审查，宁愿麻烦一点去有关部门确认，也不要贪图一时省力，因小失大，在一些情形中，房屋的非所有权人通过伪造身份文件从事租赁活动，如果承租人不去有关部门核实，就可能上当受骗，当其逃之夭夭的时候，承租人的权益就很难得到挽回了。另外，在租赁关系合法有效的前提下，承租人除了受到“买卖不破租赁”制度的保护，还能享受另外