银利街商业项目升级转营调研报告

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5、商业项目的成功，其主要原因大部分与经营定位有关，项目本身或多或少都有其优势和局限，然而，如何因应其优劣势把握市场需求进行合理规划，则在于对市场环境和项目特征有充分的了解和分析。顺者“和”也，融合者“谐”顺应政府规划，顺应市场需求，顺应自身建筑格局的适应性和局限性“和”根据项目区位、规模与建筑格局的特点寻求市场需求和差异，与周边商业体系融为一体“谐”三、项目定位原则1、若项目自身体量庞大（10万平方以上），根据城市产业规划和商业集群分布，选择存在区位差异，且产业发展空间较大的业态作为定位首选，选择某一行业成为核心产业，培育配套商业形成产业链集群（例：流

6、花服饰商业集群-以服装产业带动周边皮具、皮鞋、饰品、内衣袜子等配套产业，形成商业集群）；2、若项目自身体量中等（5万平方左右），适宜选择产业链中横向的一个类别或纵向的一个环节作为项目主要经营定位，与该区域核心产业形成互补丰富产业内容，形成双赢格局（例：南方大厦手机配件市场-就是以手机产业纵向环节“电子零配件”作为市场定位）；1、项目自身体量较少的（3万平方左右），只能依附大市场选择行业中一个配套类商品作为市场主定位思路（例：桂花岗袜子批发市场-就是以鞋业市场的配套作为项目定位）；2、寻求以产业互补作为策划思路，尽量避免近区间建设同类市场形成恶性竞争；

7、二、项目SWOT分析1、优势：l据《广州城市建设总体战略概念规划纲要》明确“东进”、“南拓”的同时，增加“中调”战略，规划指出“对中调区域内的中心组团进行全面优化与升级改造，而沙太路正处于“中调”区域中心。l比邻沙河服装批发商圈，可承接服装产业的延伸。l交通便利：紧邻广汕路、环城高速、华南快速、内环路等主干道交汇处。l通道较宽：场内道路宽阔，仓储货运便利。2、劣势：l沙太路地区属于新兴商业集群，尚未形成具竞争力的核心产业。l项目建筑属内街裙楼格局，缺乏整体形象，市场商业标识不明显。3、机会：l借市政规划对沙太路升级改造春风，优化项目经营内容，提升市场

8、价值。l借沙河服装批发产业集群（国内最大的服装批发商圈之一），寻求细分市场其形成配套产业。l沙太路区域可开发