纯租赁甲级写字楼操作探讨

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1、纯租赁甲级写字楼操作探讨沉淀人：刘昱、薛菲2010-11-19本报告是严格保密的。目录一、深圳写字楼发展历程二、不同产权写字楼租赁方式整体租赁流程三、写字楼租赁流程签约流程运营成本四、客户关注点及成交决策过程决策流程五、营销推广思路六、租赁策略本报告是严格保密的。2写字楼发展历从80年代兴起的总部大楼起，四次“变革”程成就了深圳今天的商务市场类型自建自用总部基地政府规划产业园销售型写字楼纯租赁写字楼大型企业购买地块针对某些产业，规开发商整体销售，建设总部办公地，开发商持有整体物特征划专门的园区，供小业主持有对外租大部分自用，少部业，统一租赁企业生产及办公赁分对外出租或销

2、售典型腾讯、华为、平安NEO企业大道、智国际西岸大厦、设计之都项目大厦慧广场、汉京国际卓越世纪中心随着特区一体化、前海规划、深莞惠一体化等政策出台，甲级写字楼仅集中在福田、南山区的一枝独秀的局面将会被打破，宝安中心区、龙岗中心城成为未来商务市场的新增长极。本报告是严格保密的。3不同产权写字分散租赁物业占主导，集中租赁仅限商务楼租赁方式氛围成熟、个别超甲级写字楼租赁方式条件优势劣势代表楼盘p可筛选客户，集中租赁积累到一控制客户质量；前期需进深圳写字楼租赁模式（单一产权）定目标客p集中签约可烘行集中推东海商务中心户再集中托项目热租形象；广、长时u开发商自行租赁签约p租金可控

3、性高。间蓄客u开发商委托物业公司租赁国际西岸大厦分散租赁达到租赁可及时消化零散需各楼层租卓越世纪中心u开发商/物业公司+代理公司租赁条件自由求客户散导致租濠盛商务中心（单一产权）租赁赁无法控茂业时代广场制，价格售出单位也不能实分散租赁入伙后，前期有大量客户入财富大厦现最大化（非单一产进行剩余住支撑，零散租赁权）单位租赁无太大压力集中租赁便于筛选客户，入住企业整体形象高，而分散租赁的可控性较差，一般适用于对回款时间不严格或非单一产权项目。本报告是严格保密的。4“永不停止”的租赁，不同阶段各有侧重点，即使租赁流程项目租赁达100%，也要积累客户以及时更替租客筹备期强租期维护

4、期进场前租赁率80%以前租户更新、调整Ø组建租赁团队、Ø宣传推广工作是Ø出租率达到80%市场调研、项目重点，根据租赁以后，租客相对培训、租赁中心目标，按月制定稳定，但市场租包装、租金体系、推广计划，采用金、产业结构的整体营销推广方灵活的营销策略的动态变化会促案使租客发生变化本报告是严格保密的。5租赁流程步步为赢，八大步骤确保租赁流程规范化执行要点客户客户来来访访电话中了解客户需求，尽量约访，切忌在客户未来访时，在电话中沟通具体价格洽谈洽谈了解客户需求（面积、行业特征、预算），租赁关注点，有针对性地介绍产品确确定房号定房号确定房号之后，租金报价要适当拔高，以预留谈判空间，

5、其次在收取定金之前，让签签订订意向书意向书客户先详细了解租赁合同，以避免后期运营过程中的纠纷；意向书签订主要目的是保留房号，收取定金后督促客户尽快签订租赁合同收收取定金取定金在签订租赁合同前不承诺客户有关物业管理的相关信息，统一交由物业公司协调签订租赁合同、物管合同。签署签署租赁租赁合同合同客户入住通知单，在客户签订正式租赁合同，并确定相关费用已缴纳完毕之后，由客客户入户入住住通知单通知单销售部以正式文本的形式与物业部对接物业合同的签订由物业部完成，如后期遇到装修、其它杂费收取等问题，租赁部可签署签署物业物业管理管理合同合同以协调客户和物业部关系，达成最终成交，维护客户

6、关系。本报告是严格保密的。6签约流程流程较为复杂，涉及部门较多，需严格控制时间，以缩短周期客户确认及填写提交开发商确认700㎡以上意向书签订（2个工作日）租赁意向书（2个工作日内回复）并准备租赁保证金付款通知书700㎡以下租赁条款谈判并由合同条款确认后，准备当日开具保证金收据并开发商确定租赁条款租赁押金及付款通知书准备租赁合同条款（2个工作日）合同签订后5个工作日内开发商确认租赁条款后于合同签订当日发出租赁保证金、承租方支付租赁保证金，2个工作日完成签约付款通知书并录入租赁管理系统开发商应在5个工作日内及通知物业管理公司将租赁合同进行登记备案租赁结束，物业协助交接日常管

7、理/资产管理与物业管理一同进行物业并录入租赁管理系统交接并录入租赁管理系统物业交接后30日内入伙装修退还租赁保证金本报告是严格保密的。7影响写字楼租金的四大因素：区位、租金、客运营成本户组合、品质及管理水平◆写字楼所在的区位对于写字楼来说处于什么位置，有怎样的建筑和设施是其决定租金定价的首要条件◆写字楼所在区域其它项目的租金首先要了解项目所在区域写字楼的租赁价格与品质，找出项目的优势，才能拔升本写字楼的租赁价格◆写字楼内的客户组合写字楼客户非常注重自己的邻居是谁,在优质办公环境的基础上更注重自己身份的象征.比如:一个高品质的集团总部非常不