泛地和联盐城市大丰项目初步认识及建议-pw

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1、报告内容框架认识市场环境认识地块条件认识产品设计认识项目建筑户型开发策略产品建议营销建议开发建议商业会所项目认识>认识市场环境认识盐城盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。全市有799.86万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。因盐得名，历史悠久；资源丰富，生态独特；革命老区，百河新城；••近两年GDP同比增长率超过15%，经济发展迅猛；盐城市行政区域图项目认识>认识市场环境大丰经济去年完成GDP126.76亿元，年均递增12.3%，

2、人均GDP突破2000美元，列苏北第一；去年完成财政收入9亿元，人均一般预算收入列苏北第一；今年1-9月，服务业增幅超过GDP增幅，房地产增幅达到62.2%，列服务业增幅第一。项目认识>认识市场环境大丰的房地产大丰经济基础扎实，城市化进程正在加速；大丰房地产开发正在迎来一个高峰时期；今年1－9月，大丰房地产开发完成投资3.6亿元，比上年增长54.5%，创历史新高；房地产开发呈现后发优势，将实现跨越式发展；大批外地开发企业和营销公司介入，竞争日益激烈；消费潜力巨大，但没有被很好挖掘，投资消费理念尚不很成熟，需要我们的引导；新兴的住宅小区已经对老住宅产品形成了升

3、级换代，但居家文明，居住理念尚未明晰；大型商业购物中心已经出现，连锁超市/特色专业卖场及KFC等国际餐饮巨头的纷纷进驻昭示着大丰商业正在脱胎换骨中；众多卖场聚集到人民路，使该区域商业辐射力大增，一个区域商业中心已经成型；项目认识>认识市场环境大丰已经不缺买东西的地方了，大丰缺一个消费体验中心；汇金购物公园和名都广场经营尚可，但都存在较大缺憾，与其具有的建筑体量无法相称，都没有成为大丰商业的“龙头老大”；项目认识>认识市场环境大丰房地产开发处于快速上升期，总体态势良好。本项目面市时，放量集中，有一定竞争压力。住宅压力相对较小，商业物业后期压力比较大。目前市场上

4、尚未出现领袖型物业。对我们的启发：启发一：立意高远，演绎经典，成就非凡启发二：商业关乎全局，招商经营提前考虑启发三：产品必须出彩、营销必须创新启发四：磨刀不误砍柴功——找准定位，打磨产品项目认识>认识地块条件项目位置绝佳，城市核心第一商圈，财富中央地块方正，面积适中周边没有高层遮挡，自然开阔具备成为城市标杆建筑的质素具备成为商业龙头的条件项目认识>认识地块条件项目周边条件分析位置：本案位于大丰核心地带，是传统的商业旺区。项目东临最繁华的人民路，南到健康大四河靠项目一侧打造成景观河地块条件：场地平整，基地内无特别资源。项目认识>认识地块条件项目周边条件分析周边

5、配套：商业配套设施一应俱全，医疗，教育，金融等市政配套完善。交通条件：通路：距离长途车站仅5分钟车程公交线路：多条公交线路经过基地指标：基地面积：约6.1万平方米容积率：2.44总建筑面积：约15万平方米项目认识>认识地块条件项目SWOT分析优势（Strength）1.地段优势突出，城市核心，财富中央；2.地块规模适中，利于开发；4.紧邻大四河，利用得当可以成为商业的亮点，住宅的景观增值点；5.各种配套齐备。项目认识>认识地块条件项目SWOT分析劣势（Weakness）1.项目周边商业聚集，体量基本饱和；2.开发企业第一次进入大丰，市场认知度相对较低；3.项

6、目东北侧地块有一片老建筑，环境相对陈旧，且不利于我项目规划；[劣势规避]实施项目与企业品牌联动、企业与政府互动、商业与公益交融，整合强势资源，各自发挥专业优势，联袂创造辉煌成就。项目认识>认识地块条件项目SWOT分析机会(Opportunity)1.大丰经济的发展与城市圈的扩大，为项目开发提供了良好的环境；2.大丰港二期建设，及外资拉动效应显现；4.市政府富民计划的实施，多项城市建设工程实施，城市化水平提高；项目认识>认识地块条件项目SWOT分析威胁（Threat）1.另外的两个典型商业项目经营进入稳定期，对我商业有较大影响；2.国家对商业地产的销售返租模式

7、否定，不利于商业的资金回笼；3.大丰首个高层物业，对住惯了多层的人们肯定有相当的抗性；4.面对不断飙升的房价，国家新调控政策正在筹划中。跳出大丰，看大丰，思维全球化采购，尤其是商业的规划设计和招商经营，先发制人抢市场，标新立异夺市场，战略领先，战术灵活，创新宣传推广，大气磅礴之中，体现手法的精准细腻。项目认识>认识地块条件认识地块后的启发商业物业相对饱和——如何切入市场，并确保成功？高层住宅存在抗性——如何打破人们的思维定势？项目住宅商业并存且体量较大——如何协调统筹，相互促进？绝佳地段，难得机遇——如何树立标杆，成就经典？对我们的启发：启发一：高度决定影响

8、力，细节决定成败，标杆意识，精品意识启发二：商业关乎