2012年经济师考试-房地产实务-串讲班讲义-全(中级)

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1、2012年经济师考试-房地产实务-串讲班讲义-全（中级）第一章　房地产经济基本理论 　　1.区位的特征（四特征）　　　　2.房地产区位的含义　　概念　　房地产区位指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。　　要素（四要素）　　　　【要素一】位置　　■坐落－所在具体地点　　■方位－方向和位置　　■与相关场所的距离－与有关场所的距离的远近　　■临街（路）状况　　■朝向－正门或房间窗户正对的方向　　■楼层－所在的楼层　　【要素二】交通（通达性）　　　　【要素三】外部配套设施（两类）　　　　【要素四】周围环境和景观　　■自然环境　　■人文环境　　■景观　　3.位置与区位的关系　　■房

2、地产不可移动，其位置固定不变　　■区位有四个要素构成，四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化。　　【案例说明】一栋房屋，周边通地铁了，其交通状态发生变化，房屋的位置没有变，但其区位变化了。　　4.杜能“孤立国”理论的前提　　■孤立国是一个天然均质大平原，只有一个城市　　■城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品　　■运输工具只有马车　　■农产品运输成本与其重量和产地到消费市场的距离成正比　　■经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种　　5.杜能农业区位理论的主要内容　　■V（销售价格）和E（生产成本）是常数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常

3、数）　　P+T=V-E=k　　■利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小　　【核心内容】如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润　　6.杜能农业区位理论的结论　　－杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布）　　■自由农作区，生产易腐难运的农产品　　■林业区，生产木材　　■轮栽农作区，生产粮食　　■谷草农作区，提供谷物与畜产品　　■三圃农作制区　　■畜牧业区　　7.韦伯工业区位论的假设条件　　■均质国家与地区，只考虑经济因素　　■工业原料、燃料地点固定且已知　　■工业产品的消费地和范围已知，需求量不变　　■劳动力供给为已知，不能流动，供给充裕　　■运输成本是重量和距离的函数　　■

4、讨论同一产品的生产和销售问题　　　8.以运输指向的工业区位分析　　■运费的大小主要取决于运输距离和货物重量　　■主要考虑原材料的运费和制成品的运费　　■工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）　　【结论】工业企业应选择在原料和制成品二者的总运费最小的地方。　　9.原料指数　　原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量　　■遍布性原料　0　　■纯原料　　　1　　■失重性原料　大于1　　■原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近　　■原料指数越小，生产厂应选在离市场越近　　10.集聚与分散因素影响工业区位趋向的分析　　　　11.基本概念（五个重要概念）　　　　12.克里斯塔

5、勒中心地理论的假设条件　　■均质平原与无差异性的居民　　■交通费用与距离成正比　　■厂商和消费者均为经济人　　■货物可自由流动，不受任何关税与非关税壁垒的限制　　13.克里斯塔勒中心地理论的结论－六边形市场　　■各厂商的销售范围为圆形　　■新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到能维持最低收入水平的门槛为止　　■各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商　　■形成六边形的市场区域　　　　14.克氏市场等级序列－多种商品与不同档次　　■高级商服中心，提供高中低级商品和服务　　■中级商服中心，提供中低级商品和服务　　■低级商服中心，提供低级商品和服务　　■需求门槛和服务范围由

6、高到低，由大到小　　　　15.城市空间结构理论（四种理论）　　■同心圆理论－伯吉斯与巴布科克　　■扇形理论－霍伊特　　■多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼　　■中心商务区土地利用模式－墨菲和万斯　　16.同心圆理论－伯吉斯与巴布科克　　■内涵　　伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列　　■结论　　城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展　　■修正　　巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式　　中心商务区　　过渡地带　　工人住宅区　　高收入阶层住宅区　　通勤人士住宅区　　17.扇形理论－霍伊特　　■各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物

7、最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展　　18.多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼　　■内容　　一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心　　随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生　　■多核心理论的理论基础　　基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心　　19.中心商务区土地利用模式－墨菲、万斯　　【重点难点】三项指标　　　　20.三种区位论的实质与前提假设理论实质假设农业