写字楼经验总结

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1、天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告呈交:天津津滨万宁有限公司2007年4月背景城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议背景世邦魏理仕接受天津津滨万宁有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外综合体写字楼项目提供顾问服务工作。此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。报告摘要城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争

2、分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议地理概况人口概况经济概况城市定位基础设施条件城市规划区域发展前景城市宏观分析地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。天津市区滨海区近郊区远郊区天津市区图背靠北京，面向渤海的优越地理位置国内重要城市、国际港口城市、直辖市市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远

3、郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区充足的经济发展空间强劲的城市发展动力地理概况2005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强人口郊区化，推动商务和商业设施的发展城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力1.

4、45倍人口概况城市宏观分析资料来源：天津市统计网GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长经济概况城市宏观分析资料来源：天津市统计网截至2006年底，世界500强跨

5、国公司在天津投资建厂或设立办事处达121家，外商投资企业对天津经济发展起到了巨大的推动作用。除滨海新区之外，随着市区和其他开发区的更多优惠的提出，外资企业的比重将越来越大全年服务业合同利用外资42.59亿美元，占全市合同利用外资额的比重达到52.5％，比2005年提高11.2个百分点。经济概况城市宏观分析投资规模大，增资势头强劲主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行业投资领域逐步拓宽，第三产业投资比重上升各种优惠政策对外资进入提供了客观条件随着外资企业在津投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长资料来源：天津市统计网2006年国务院通过了《天

6、津市城市总体规划(2005—2020年)》总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位新的城市定位确定出天津将重点向东及向南发展，南部区域将延续原有良好的基础，优于东部区域的发展，预计将在5-8年内初步成熟本项目城市定位城市宏观分析天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇本项目区域发展的起步区，有着得天独厚的优势，将逐步成为城市南部核心区域城市空间布局规划在突出中心城功能的同时，加快了多中心布局的完

7、成，对项目所在区域也将有积极的影响中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状轨道和快速公交形成中心城市交通骨架，轨道交通将为未来城市的发展提速，大大影响城市未来的交通中心城区以发展金融、商贸、科技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善规划和基础设施概况东南半环西北半环两横两纵三条联络线城市宏观分析城市规划更多的是以产业带发展为重点,突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展城市交通系统和设施的水

8、平提高直接从正面影响到本项目未来和中心