[精品]北京市楼盘分析

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1、北京市楼盘分析作者:叶玉姬单位:北京师范人学数学系2000级一班（作者学号：00131121）摘要：搜集若干楼盘数据，分析数据找到“物业属性”判别方法，并进行对各类物业属，深入分析，给开发商及购房者一些建议！关键词：楼盘，物业属性，开发商，逐步判别，因子分析，SAS程序，均价，绿化率，户型，物业状态。问题的提出：家是避风港，家是息栖地，家的温馨和舒适是人们的永远追求，购房自然成为人人所关心的头等大事，那么我们就必要了解房产情况；曲对眼花缭乱的楼盘信息，顾客乂该如何选择呢？针对•顾客需求，开发商该如何投资建设，乂该考虑哪些指标呢？什么是

2、“物业属性”，北京现在有哪几类物业属性，它们的划分标准又是什么呢？解决这类问题是有很人的现实意义的，那么就让我们利用所学知识分析这个问题，给买房者和卖房者一些建议！数据来源：房展会，若干房产网站及《精品购物指南》，收集了80处楼盘的原材料，由于材料比较复杂，我先根据以下的假设对“楼房原材料”进行必要的处理，直接转化为数据列表：假设（一）物业状态：为便于处理现房及期房，将现房记为1,期房记为0（-）以北京帀地图为准则，根据媒体捉供的一般判别依据，将楼盘所属地段划分为儿个等级。1.市区地段，根据其距政治及商业屮心远近，以及发展程度，地理位

3、置和历史因素等，中心地段：优选:—般:环中心地段：优选:划分为：计划记为8西城，东城（历史原因）记为9宣武，崇文，记为8计划记为6海淀（经济因素），记为8次优：朝阳（地理位置：北优于南）记为7一般：丰台，记为62.处于城市周边的地区，根据其距城市远近程度，划分为：近郊地段：计划记为3优选：通州，昌平，顺义（地理位置），记为4一般：门头沟，房山，大兴，记为3远郊地段：平谷，密云，怀柔，延庆，计划记为1（三），处理楼房设备：针对住户的要求和需求：记为1供暖5/供气3/供电2/供水4/消防2/通讯3/卫牛间4/厨房4/门窗31,供暖（5分）

4、：1）分为四级：水暖或煤气供暖，市政供暖，集屮供暖，独立供暖2）记分方法：依次记为2分，3分，4分，5分仅说明有供暖记1分。2,供气（3分）:1）分为三级：将通气，煤气或液化石油气，管道气。2）记分方法：依次记为1分，2分，3分。3,供电（2分）：1）分为两类：单回路，双回路。2）记分方法：前者记1分，后者记2分。4,供水（4分）：1）分为三方面：第一方面：市政供水，水塔或水箱等自供水第二方而：供热水；第三方面:24小时供水;第四方面：稳压装置。2）记分方法：仅具笫一方面前者记2分，后者记1分；具第二方面记1分；具第二方面且具第三方面

5、即记2分；具第四方面时可加记一分但总分不能超过4分；仅具第四方面吋默认2分。5,消防（2分）：1）分为两方面：报警系统，消防设备或喷水装置。2）记分方法：具备一方而即记1分。6,通讯（3分）：1）分为两类：电话系统，网络系统。2）记分方法：具前者记1分，后者有宽带入户即记1分，前者具两条或视宽带情况可加记1分。7,卫生间（4分）:1）分为三级：粗装修，预留装修面，精装修。2）记分方法：依次为1分，2分，3分；毛坯房不记分；优秀精装修及整体卫生间可加记1分。&厨房（4分）：同卫生间情况。9,门窗（3分）：1）分为两类：防盗门，窗。2）记

6、分方法：具前者记1分；麻者记1分，双层可加记1分；若后者极优秀，则可记3分。（四），考虑周边环境因素及住户的需求：1,商场（3分）:1）分为两种：购物屮心及商场，超级市场2）记分方法：当冇其中Z—时无论多少均记2分；二者均有记3分；2,医院（3分）：1）分为两种：市区级医院，社区及普通医院2）记分方法：仅有前者时记2分，有两所以上记3分；仅有后者时无论多少均记1分；二者均有即可记3分。3,中小学（3分）：1）分为两种：小学，屮学2）记分方法：当有其屮之一时无论多少均记2分；二者均冇记3分。4,名胜及公园（3分）：1）分为两种：名胜古迹

7、及区市级大型公园，社区绿色公园或庭院2）记分方法：仅有前者时记2分，有两所以上记3分；仅有后者吋记1分，有两所以上时记2分；二者均冇即可记3分。5,幼稚园（3分）：1）分为两种：高级或优秀幼稚园，一般幼稚园2）记分方法：仅有前者时无论多少均记2分；仅有后者时无论多少均记1分。6,社会区所（1分）：冇则记1分，与数量无关。7,运动场所（1分）：有则记1分，与数量无关。8,银行（1分）：有则记1分，与数量无关。9,邮局（1分）：有则记1分，与数量无关。C五），由于同一个楼盘的户型情况都很复杂，根据北京的现状，人们人多喜欢户型较小者,我就以

8、此为标准，针对各个楼盘相应的记分如数据表。根据以上记分方式，对楼房原材料进行记分处理；并据房展会冇关负责人介绍，我国一般可以将商品房的物业属性依具价值，自高至低划分为以F8利

9、1,外销别墅2,内销别樂3,外销公寓4,内销