房地产估价(造价大专)

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1、房地产估价营环系工程管理教研室张浩南2009年11月主要内容绪论房地产估价原则房地产估价程序市场比较法成本估价法收益法假设开发法其他估价方法教学目的：1、熟悉房地产的概念；房地产价格的概念、种类、特征及影响因素；房地产价格与其影响因素的具体关系。2、掌握房地产估价的概念。3、了解房地产价格的成因及其与一般物价的异同；房地产估价的必要性及作用。重点与难点重点：房地产、房地产价格及房地产估价的概念难点：房地产价格的形成基础及及影响因素第一章绪论第一节房地产概念与特性主要内容：房地产的含义房地产的三种存

2、在形态房地产的特性重点房地产的含义所谓房地产实质是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。一、房地产的含义（一）土地、建筑物和其他地上定着物（二）依托于物质实体上的权益（三）房地产的区位（一）房地结合体（房地）（二）建筑物（三）土地1、土地的含义土地是指地球表面及其上下一定范围内的空间。2、土地利用的限制（1）土地权利的设置及其行使的限制（2）房地产相邻关系（3）土地使用管制地心地下空间地面·地上空间二、房地产的三种存在形态二、房地产的三种存在形态容积率是反映和衡量建

3、筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。容积率=——————总建筑面积土地总面积基本概念土地征用与土地使用权出让、土地使用权划拨、土地使用权转让1、土地征用土地征用是指国家基于公共利益的需要，依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有，或将国有土地使用权予以调整的法律行为。基本概念2、土地使用权出让土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。基本概念土地使用权出让

4、的主要方式：协议出让、招标出让、挂牌出让、拍卖出让3、土地使用权划拨划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。基本概念4、土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地出让合同规定的全部权利与义务随同土地使用权一起转移给第三者的活动。3、对一宗土地的基本认识(P.19)坐落、面积、形状、四至、地势、周围环境、利用现状、产权状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地生熟程度、

5、土地使用管制、其他。（三）建筑物人工构筑而成的东西，包括房屋、构筑物、桥梁、隧道、水坝等。基本概念1、位置固定性；2、长期使用性；3、大量投资性；4、易受政策限制性；5、相互影响性；6、保值增值性。三、房地产的特性迪斯尼来了上海房地产市场泡沫冲顶？2009年11月5日，上海市政府宣布迪斯尼项目正式获批不到两个小时，被称为“5年来上海首块迪斯尼宅地”的浦东新区川沙新市镇A08-03住宅地块，以11.9亿元人民币成交，楼板价高达每平方米14024元，溢价264%。迪斯尼来了上海房地产市场泡沫冲顶？其实

6、，这块“迪斯尼宅地”并不在迪斯尼主题公园规划用地的边上。上海市规划和国土资源局公布的出让文件显示，A08-03地块的四至范围是“东至华夏二路，南至A08-04地块，西至A08-01地块，北至A08-01、A08-02地块”。一算，到规划中的“上海迪斯尼”还有3公里。但是，“上海迪斯尼”获批的热力效应却越过3公里空间，直接辐射到这个地块。本次土地竞拍，有多达17家企业参与。迪斯尼来了上海房地产市场泡沫冲顶？该地块挂牌起始价为3亿2680万元，竞拍正式开始之前，网上报价不断刷新，最后被刷新为11亿90

7、00万元。该价格出乎大部分竞拍企业意料。现有资料显示，该地区新盘价最高在1.6万元左右。第二节房地产估价的概念主要内容：房地产估价与房地产评估房地产估价的含义房地产估价的意义重点房地产估价的含义房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。一、房地产估价的含义专业估价人员房地产估价师、房地产估价员估价时点估价时点是指估价结果所对应的某个特定日期说明:房地产

8、估价是科学与艺术的有机结合房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来二者应用范围不同，房地产评估外延要广得多，可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产性能、质量评估，也可以包括房地产开发项目评估、房地产企业评估、房地产市场评估等；而房地产估价仅指的是对房地产客观合理价格或价值进行判定的活动。二、房地产评估与房地产估价的异同对象不同、目的不同、方法不同.三、房地产估价与工程造价确定的区别四、房地产估价的意义（一）房地产市场发展的需要房地产上市、融资、销售和购买决策的需要（二）住