土地承包经营权1

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1、第九章土地承包经营权说明：本章土地承包经营权主要依据是《物权法》和《农村土地承包法》【案例】村主任暗箱操作承包合同被撤销作者：王雪  发布时间：2009-02-10中国法院网讯  村委会主任私自将村内土地承包给本村村民张某，全村331位村民将村委会及张某诉至法院，请求法院确认村委会与张某签订的上述土地承包协议无效。日前，北京市密云县人民法院判决村委会与张某的土地承包合同为无效合同。1996年元月，村委会与张某的父亲签订了《土地承包协议书》，约定将本村集体所有的位于密云水库库内的土地承包给张某之父，承包期限10年。2002年，张某之父

2、去世，村委会在未经任何民主程序的情况下，与张某签订了一份合同协议书，将上述土地转包给张某，并约定承包期限为30年（自2002年1月1日至2031年12月31日止），每年承包金200元。承包协议签订后，张某开垦了部分荒地并种植了部分果树，经营至今。该村全村331位村民认为张某与村委会签订的承包合同违反了法律规定的民主议定原则，无视村民的自治权利，故要求法院撤销上述承包合同。庭审中，村委会表示原告认为争议合同未经民主议定程序的情况属实。张某认为争议合同是双方的真实意思表示，合法有效。法院经审理认为，农村集体经济组织违背集体经济组织成员代

3、表大会决议，越权发包的，应当认定改承包合同为无效合同。被告村委会未经民主议定程序，擅自将集体土地低价发包给第三人，损害了集体和村民的利益，故判决村委会与张某签订的承包协议为无效合同。第一节土地承包经营权概述一、土地承包经营权的概念土地承包经营权是指农业生产经营者为种植、养殖、畜牧等农业目的，对其依法承包的农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地享有的占有、使用、收益的权利。二、土地承包经营权的特点1.土地承包经营权的主体是农业生产经营者。包括从事农业生产经营活动的自然人、农户、集体；可以是集体经济组织内的的成员，也可以是集体经济组

4、织外的成员。2.土地承包经营权的客体是农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地。（不含城市国有土地）3.土地承包经营权的设立目的是从事种植、养殖或畜牧等农业活动。（与建设用地使用权、宅基地使用权等不同）4、土地承包经营权的产生方式是土地承包经营合同。《农村土地承包法》、《物权法》是处理该纠纷的主要法律依据。无规定时适用《合同法》的基本原则和原理。三、土地承包经营权的性质1、物权2、用益物权第二节土地承包经营权的取得土地承包经营权的取得包括两种方式：1、依法律行为而产生：基于物权法、土地承包法的规定而产生2、基于法律行为以外原因而产

5、生一、基于法律行为而取得（一）农村土地承包合同1、要式合同：须为书面形式2、基本条款：承包合同一般包括以下条款：（1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；（2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；（3）承包期限和起止日期；（4）承包土地的用途；（5）发包方和承包方的权利和义务；（6）违约责任。3、土地承包经营权取得：承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。4、须权利确认，无需物权登记：县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确

6、认土地承包经营权。5、土地承包经营权期限：（1）期限：耕地：30年。草地：30——50年。林地：30——70；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。（2）可以依法续期（二）通过招标、拍卖、公开协商取得1、适用土地：“四荒地”：即不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地2、须签订承包合同3、当事人的权利和义务、承包期限、承包费等，由双方合意（招标、拍卖、协商）确定。承包期限不受30年、50年货70年限制。4、在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权5、发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的

7、单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意，并报乡（镇）政府批准。6、土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。（三）基于土地承包经营权流转取得1、流转原则：（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。2、流转方式：（1）家庭承包土地经营

8、权流转方式：转包、出租、互换、转让或者其他方式流转（转让须经所有权人同意，其他方式应报发包人备案）（2）其他方式承包农村土地经营权流转方式：转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转3、流转合同：土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：