2017房地产估价师考试真题-房地产估价理论和方法

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1、-、单项选择题（共35题）1•在评估房地产的市场价值吋，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断2•政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价3.下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

2、C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务4.关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途5•土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中屈于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处6.下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是（）

3、。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况A.公共配套设施情况6.下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高8•关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖评估9.某套住宅的套内建筑面积为145m2,使用面积为132m2,应分摊的共有公共建筑面积为23m2,按套内建筑面积计算的价格为7500元

4、/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/山2。A.5893B.6387C.6473D.701610•下列影响房地产价格的因素屮，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免11.房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固体废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产适用管制D.相邻关系12.某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，无其他法定优先受偿权。若社会一般抵押率为60%,实现抵押权的费用及税金为15万元,该房地产在次抵押的抵押净现值为（）万元。A.

5、12B.25C.27A.4011.房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋建制与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日12.评估某在建工程的市场价值，该在建设工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法则算该两中续建方案的结果均为8800元/耐。假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/册和9550元/川。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算术平均数）应确定为（）元/盯。A.9176B940

6、0C.9450D.977515•比较法估价中，可比实例成交H期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发牛了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国家与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造16.为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付卖方3500元/册，买卖中涉及的税费由全部买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%o2016年8月1Fl至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3

7、%,对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/1^A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.9317.运用比较法评估某套住宅的现实市场价格，选取的可比实例建成吋间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100A