五力模型分析

《五力模型分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、内容摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活屮具冇重要的地位。近年來，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过，本文利用波特五力模型理论对房地产行业进行分析，试图揭示房地产行业各种现彖背后的原因。关键词：房地产行业五力模型据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将山中心城市向其卫星城和小城帀推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量増长型向数量、质量效益并重转化。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方而都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为

2、房地产业提供了高速发展的机会,也使房•地产业面对着更加激烈的竞争。波特五力模型理论-•个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。哈佛商学院的迈克尔•波特教授对竟争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁;买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。五力模型是用來确定某一行业的竟争程度，其理论假设是行业获利能力不是rti产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能

3、力。但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力最或两种力最起支配性作用，其它竞争力最处于较次要的地位。房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁(在现有的条件下儿乎不存在这种威胁，本文暂不了分析)及当前竟争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。(-)新进入者的威胁1.进入障碍。加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。rh

4、于对所冇外來企业实行国民待遇，国外房地产企业及英相关联的建筑安装、屮介服务企业以及金融、保险机构将人举进军小国，市场竞争机制的全面引进,将给国内企业带來询所未有的压力。对大多数企业来说，山于缺乏市场竞争力和规模扩张力,势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥冇。这对多数发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。2.产品差界化。随着时间的推移，顾客会渐渐和信一个金业的产品是独特的。这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常

5、采用更低的价格相抗衡，随Z企业利润相应减少。我国房地产业中的各个金业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差界化都尤为重要，而耍实现差界化战略，企业需要付出相当的努力。房地产金业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必山之路，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。特色的商品再加上特色的服务，比鮫优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。1.资本要求。在新的行业竞争，要求企业有足够的资源投入。即使新的行业很有吸引力,金业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。而房地产业就是这样的金业，它要求企业有足够、大量的资源投入，否则

6、要进入房地产业也是很困难的。2.政府政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，作为新进入者要密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。（二）供应商讨价还价的能力我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加人，用于住宅建设，房地产开发过程屮使用人呆建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将人量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，这或许是有利的

7、。［下一页］（三）买方讨价还价的能力企业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。目両我国的房地产市场是盂求远远大于供给。再加Z在我国收入分恥的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集屮在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商來说是较弱的。（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度行业内的金业相互制约，一个金业的行为必然会引发竞争反应。因此，企业为了追求战略竞