市场型商业操作启示1020

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1、市场型商业项目操作启示2007-10-19Part1我司对商业地产的认识Part2我司对本地块定位思考目录CATALOGUE引言高风险商业地产高投入高回报商业地产“三高”的特点决定了商业地产开发能否成功的关键是必须遵循在整体性、专业性的基础上充分研究市场和客户，牢牢抓住当前市场空白点，给予项目准确市场定位。这也是本项目能否取得成功的关键点所在。Part1我司对商业地产的认识1、导致商业地产开发失败的几个原因定位失误导致失败盲目抄袭导致失败资金链断裂导致失败缺乏科学的商业性规划导致失败漠视市场培育和后期经营缺位

2、导致失败结合本项目情况，项目定位将是决定成败的最直接因素2、我司关于项目定位的实战经验定位原则确定可能的定位最有效的定位定位基础项目定位之前必须熟悉定位流程关于定位流程的思考符合本土实际，符合城市发展规划符合商业业态发展趋势和发展规律A定位基础最适合的发展模式符合本土实际，符合城市发展规划对当地人们生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件、中产阶级比例等情况也要进行非常缜密的调查与论证，这是确保商业地产成功旺场的大前提。而这看似烦琐而冗长的摸索与调查，也正是决定商业地产是否能在异域或异地立足的先决

3、条件。商业地产的成功离不开成熟的商圈，同时，商业地产的定位要符合商圈内业态的发展趋势，要重视从商业市场中总结出来的成功法则和失败教训。符合商业业态发展趋势和发展规律45%75%800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展

4、。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人均GDP城市化率25%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90

5、%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+开发商是商用项目开发活动中的主角，在项目前期，首先应该根据开发商自身的综合实力和企业充分整合社会资源的能力，来确立相应的融资方案和财务目标。最适合的发展模式项目定位三大原则最大程度规避市场竞争和寻找优势B定位原则Ⅰ差异性原则项目定位与周边市场经营业态形成差异化竞争流金市

6、代（合肥瑶海文化体育办公用品批发市场）我司实战案例项目位于安徽大市场内，由4栋两层商铺组成。安徽大市场为专业性批发市场，涵盖业态齐全，涉及服装，电器电缆、家具用品等，导致项目存在定位冲突、困难。开发商将项目定位成建材市场，我司在对专业市场经过细致、缜密的调研后认为：项目发展建材市场，不符合周边市场业态导向原则，需对项目进行重新定位。项目操作背景我司对该项目定位的方法市场需求分析市场供应分析寻找市场空白点项目地块分析项目的优势项目业态定位定位原则专业文体办公用品批发市场项目广告SHOW项目定位为文体办公用品专业

7、批发市场，弥补了市场空白点，符合市场差异性和市场导向原则，直接推动了项目入市即热销；创造了一天去化总体量70%的销售奇迹；创造了区域商铺价格的新高，成为楼市引领者，带动了整个区域的商铺价格。项目营销成果Ⅱ市场导向原则以市场为导向和依据，服从、服务于市场导向红旗名品汇展中心——再次叩响财富之门我司实战案例该案是纯商业项目，已建成占地250亩，经营面积10万平方米，仓储面积5万平米。只租不售，存在经营规模小、散、乱，经营方式落后的特点，导致整体形象不高，开发商要求出售开发商目标：快速实现资金回笼，并保证利润最大化

8、我司经过对项目特性的深入研究，发掘出项目规模、区位、和成熟市场商圈的优势，市场形象缺少的是项目主题和特色的营造，以及经营方式的提升，消费者关于项目整体形象固有认识的基础上，要顺利实现快速资金回笼和利润最大化，需要对项目定位进行提升和拔高，差异于周边小、散、乱的市场。项目操作背景以市场为导向的前瞻性规划将文化注入项目的开发理念高性价比的升级换代产品找准主调，不要失去自己的方向!我司对该项目的战略建议合