新型农村社区建设

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1、新型农村社区房屋登记发证有关问题概述当前市委市政府正在大力推进新型农村社区建设工作。新农村社区建设的落脚点最终是要落到房屋上。这种房屋与城镇的房屋从性质上有什么区别？属不属于国家明令禁止的“小产权房”？这种房屋能不能颁发房产证？针对新农村社区房屋，我从以下五个方面向在坐的各位作一个简要的汇报。一、新农村社区房屋与城镇房屋的区别二、新农村社区房屋与“小产权房”的区别三、新农村社区房屋办房产证的依据四、对房屋登记发证的意义五、新农村社区房屋登记发证程序一、新农村房屋与城镇房屋的区别我们现在讲的新型农村社区房屋，它与普通的农村

2、房屋不同，农村村民的住房一般没有建筑规划要求，村集体把宅基地分给村民以后，建多大面积，建什么样的结构，完全由村民自己决定。新农村社区房屋是经过“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的规模化小区。从表面上看它与城镇小区的房屋没有区别，唯一不同的是土地性质不同，城镇小区使用的是国有土地，新农村社区使用的是集体土地。国有土地上的房屋交易不受限制，集体土地上的房屋交易只能在本集体经济组织成员之间进行交易。集体土地上房屋交易规定《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定：禁止农村房屋向城市居民流转，

3、农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这个文件下发后，对以前已经发生过的农村房屋买卖行为产生了比较大的影响。北京画家村房屋买卖合同纠纷案北京通州区宋庄镇，因大量画家聚集居住，被称为“画家村”。从1993年有画家陆续入住宋庄，几年内宋庄已经聚集了海内外近2000名艺术家。这些画家大多购买或租赁当地农民的房屋居住。近年来因房价上涨原因，出现了卖方反悔引起房屋买卖纠纷，其中较典型的是马海涛诉李玉兰的房屋买卖合同无效案。2002年7月，

4、李玉兰从通州宋庄镇辛店村农民马海涛处，花4.5万元购得房屋及院落。2006年2月，马海涛起诉要求确认房屋买卖合同无效。　　通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得购卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效之日起90日内将所购房屋及院落腾退给马海涛。李玉兰不服，上诉到北京第二中级人民法院。北京二中院维持了原判。法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，马海涛与李玉兰所签之《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非辛店村村民，无权获得辛店村宅基地使用权，因此认定合同无

5、效。法院判决是否正确？案子判决后，在全国引起热议。有人认为法院不能判买卖合同无效。理由有两个：一是合同于2002年已签订，国发[2004]28号文件2004年才下发，法不溯及既往；二是合同法司法解释规定，认定合同无效的前提是，合同违反法律、行政法规的禁止性规定。仅违反地方法规或行政规章的，不能认定合同无效。国发[2004]28号文不是行政法规。这个合同有没有违反法律的禁止性规定呢？违反法律禁止性规定的合同无效《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日实行）第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土

6、地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。房屋离不开土地，房屋的转让必然包括房屋所占用的土地使用权的转让。农村宅基地虽然分配给村民使用，但并没有改变其集体所有的性质。《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，马海涛与李玉兰的《房屋买卖协议》违反了《土地管理法》第六十三条的禁止性规定，应当被认定为无效。这个案例判决以后，向人们发出了一个信息：集体土地上的房屋不能向城镇居民转让。二、新农村房屋与“小产权房”的区别《

7、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“小产权房”的概念“小产权房”是指没有经过有关建设规划部门批准、非法占用集体土地开发建设并按商品房公开向社会销售的住房，属于国家明令禁止的违法建筑。这种房

8、屋不能登记发证。新型农村社区房屋是经过有关部门审批的合法建筑，与“小产权房”有着本质的区别。三、新农村房屋办房产证的依据2007年10月1日，《物权法》颁布实施，为农村房屋登记发证提供了法律依据。《物权法》第10条规定：“国家建立不动产统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”2008