[可研报告]深圳香蜜湖B303－0041宗地投资评估报告书

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1、Fl—4H同旳同金金二聃当TW0-E0C9魏墨呈

2、廉谟目录1.0研究结论11」宗地基本情况11.2地价范围11.3地块投资价值12.0研究方法22」剩余法求地价22.2运用《建设项日投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价22.3研究依据33.0宗地最佳利用方式构思43」宗地总体规划方案设计43.2最佳开发建设方案设计54.0宗地地价测算64.1地价之外的成本测算64.2销售收入测算74.3地价成本测算75.0项目财务评价75」项冃盈利能力分析75.1.1税金计算85.1.2损益表85」.3宗地现金流量表与动态盈利分析8

3、5.2项目不确定性分析105.2.1项冃盈亏平衡分析105.2.2敏感性分析105.2.3概率分析116.0项目综合经济评价与建议126」项El综合经济评价126.2有关说明及建议12附表、附图附表一宗地地价测算表14附图一项目概率分析图161.0研究结论1.1宗地基本情况宗地编号为B303-0041,地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率W1.4；可建设总建筑面积为131000平方米，其屮:住宅127650平方米（高层住宅85%,低层住宅占15%,但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园

4、3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米;土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转止方应交纳的均由甲方承担;依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%01.2地价范经测算，本地块的正常地价范围应在

5、74931〜87416万

6、元人民币之间,其中山场正常价位点应在加913力1元,扣除土地转让契税3%,则得竞标报价范围应在72749

7、〜84870万元人民币Z间，训场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3地块投资价值对应以上地价范圉，测得相应的投资财务效杲指标如表1—1所示。综上,当地价在74931〜80913万元人民币之间时,属于投资安全区;当地价在80913〜87416万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过87416万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表1一1宗地投资财务效果指标项目地价为74931万元地价为80913万元地价为87416万元投资利润率（％）252015

8、税后利润（万元）240502004215684内部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48财务净现值（FNPV）（万元）20760152219199.87投资回收期（静态）（年）2.953.03.12投资冋收期（动态）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价二房地产建成价格一（建筑费+专业费+租售费用+税费）一利润该方法的操作程序如下：2.2运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项H的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效

9、果评价和白有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价,即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。口有（权益）资金的财务效果评价,即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的対类因素对项日的影响，以企业投入的权益资金为

10、计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项冃息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项日内部收益率（FIRR）、投资回收期（R）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。曲此来判断该宗地投资在财务上的可行性。2.3研究依据＞香蜜湖B303-0041宗地规划指标＞国务院发展研究中心数据库＞《广东省房地产统计年鉴》＞广东省

11、房地产开发各类管理费用标准＞屮国人民银行存、贷款利率＞《广东统计年鉴》＞搜房网相关数据＞中国人民银行121号文件＞广州市建安工程定预、决算定额3.0宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区否蜜湖地段、且建筑容积率W1.4,可以确定,该地块耍想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确