贷后管理方案模板

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1、附件34：贷后管理方案（单一客户）贷后管理方案管字［］第号客户名称项目名称客户经理方案用于:房地产开发有限公司:**花园:许经理、何经理:2006年6月-2007年12月二OO六年五月背景材料（本部分是方案编写的需要，经营行制定贷后管理方案时不需要包含本部分）“**花园”项目2006年5月，某分行审批同意向杯房地产开发有限公司（以下简称**公司）发放房地产开发贷款人民币9000万元，用于开发“**花园”项目。开发商**公司成立于1995年，注册资本为300万元，其中梁某占75%,欧某占25%,法定代表人为梁某，公司现有员工50多人，其中技术人员20多人。

2、**公司自成立起一直从事房地产开发经营，累计开发总面积20万平方米，房地产开发资质为四级，但一直未与我行建立结算及信贷关系。目前，**公司在兴业银行有2500万元贷款、信用社13万元贷款，上述贷款已投入花园”项目。林公司总体规模一般，与合生创展、碧桂园、雅居乐等大型房地产开发商相比，在资产、人员、经验等方面都存在较大的差距，抗风险能力一般。管理层**公司创始人梁某现年39岁，2002年获得该市十大青年企业家称号，2003年成为青年企业家协会副会长，同时兼任政协常委、政协委员及海外联宜会理事等多项职务。由于梁某负责公司的总体营运和财务决策，且未确定继承人，

3、他的健康状况直接影响项目开发的成败。梁某属于公众人物，社会活动较多，在一定程度上会影响他在“**花园”项目所投入的时间和精力。近年来，梁某还创建了富湾实业有限公司、虎威发展有限公司和广宇贸易有限公司等多家企业，一方面说明事业不断进步，另一方面说明扩张欲望比较强烈。项目情况“**花园”项目用地面积约37765.29平方米，建筑面积为149211.5平方米，户数为809户。该项目设计以欧洲古典建筑为蓝图，以皇室世袭奢华为设计主线，项目设计高层洋房20幢，共有17种户型，建筑面积由81.32-149.69平方米。“**花园”项目计划分阶段全面开发建设，项目建设

4、期26个月（不包括购地时间和前期准备期），预计在2009年4月底销售完毕。“**花园”项目由市建筑设计院有限公司（甲级资质）设计、市建筑基础有限公司和建设工程股份有限公司（总承包特级资质）承建、市建设咨询有限责任公司（甲级资质）监理。市场竞争近年来，该市房地产业处于良性发展状态，区内住宅、商业经过前几年的调整，目前总体销售趋于增长，供需基本平衡。楼盘位于该市的核心区域、经济文化中心，居民二次置业及鬲收入人士对中高档楼盘的需求较大，2006年推出的星汇轩等售价在2500-4000元/平方米的7个楼盘均已基本销售完毕。根据该市的楼盘销售情况，“**花园”项目

5、的定价略为偏高，有可能对销售进度造成一定的影响，从而影响项目的后续建设。财务情况按照“**花园”项目评估报告的乐观估计，项目毛利为「8亿元;按照销售成本上升10%同时销售价格下浮10%作悲观估计，项目毛利为1亿元，项目整体财务风险不大。项目总投入34616万元，其中13093万元为自有资金投入、9000万元为银行贷款投入、其余12522万元依靠销售收入滚动投入。另外，**公司其它应付款共有1572万元，其中梁某540万元、欧某582万元、陈某300万元、李某150万o贷款的第一还款来源是项目的销售回笼款，但由于项目仍需滚动投入销售收入12522万元，贷款

6、的收回滞后于40%的销售收入，增加了贷款收回的不确定性，且由于梁某控制多家企业，存在转移资金的可能性。后续资金的投入依赖前期销售的实现，一旦出现项目成本超预算、项目建设进度延误、工程质量不过关等情况，导致项目无法前期销售或前期销售不理想，项目的后续开发将难以继续。在这种情况下，要把项目建设下去，只能依靠股东自有资金的再投入或银行贷款的增加。担保情况由于该市无法办理在建工程抵押手续，因此“**花园”项目由项目二号地块提供土地使用权抵押担保、关联企业和个人股东提供保证担保。在二号地块上盖房产销售前，必须办理抵押解除手续，并转由关联企业富湾实业有限公司提供另一

7、地块的土地使用权作抵押担保。本项目二号地块占地17854平方米，评估价为6523万元，按50%的抵押率计算只能担保3261万元。保证人为富湾实业有限公司，该司2005年总资产27872万元，净资产5500万元，资产负债率为80.26%,应付账款9011万元（其中应付虎威企业发展有限公司借款9000万元），其他应付款13361万元（其中应付梁某5260万元、欧某5000万元、广宇贸易有限公司3000万元），关联借款严重，代偿能力不足;由于个人征信系统未能有效建立，个人股东的代偿能力存在较大的不确定性。拟办理抵押的高明地块，由于土地权证还没有办妥、且未经评估

8、，最终能否落实抵押担保手续以及担保能力如何存在较大的不确定性。贷后管理方案一、基