住房价格调控目标分析及相关问题思考

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1、住房价格调控目标分析及相关问题思考2011年3月31日是国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，以下简称《通知》）要求各城市人民政府确定并公布年度新建住房价格控制目标的最后期限。据从网上获取的信息分析，得出初步判断：一是除拉萨、西宁外，34个直辖市、省会城市和计划单列市已经公布其调控目标，但在调控参照指标、量化目标、对象内涵方面有较大差异；二是绝大多数重点城市公布的调控目标与前两年新建住宅价格平均实际增幅相比，下降明显；三是据近两年地价房价变化关系来看，如不考虑其他因素影响，2011年重点监

2、测城市居住用地价格平均增幅最高可能控制在6%左右。《通知》的出台，既反映了中央调控房价的态度和决心，也体现了对房地产业发展思路的重新定位；各地落实《通知》力度，体现了我国房地产市场发育存在的巨大地区差异，也反映出中央政府和地方政府在房地产调控领域内的博弈。1PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn一、调控目标的总体情况公布城市名单方面，除拉萨、西宁外的34个一、二线直辖市、省会城市和计划单列市已经全部公布，四川、湖北、山西等省份的全部城市已经公布（公布详情见附表）。房价调控参照指标方面，仅长春与其

3、居民住房支付能力挂钩，上海、广州、深圳等16个城市采取“双挂钩”，即与2011年经济社会发展目标和人均可支配收入增长速度挂钩，天津、重庆、南京等15个城市采取“单挂钩”，即只与2011年人均可支配收入增长速度挂钩。贵阳则以“去年全国平均值”为参照，北京、兰州未以相关指标为参照。房价调控量化目标方面，上海、天津、广州等31个城市的新建住宅价格增幅控制挂钩目标指标均等于或高于10%，兰州直接确定为“不超过9%”。长春以“将房价收入比（住房套型标准按60平方米计算）控制在5.8以内”为目标，北京则成为唯一提出“稳中有降”的城市。房价调控对象内涵

4、方面，上海、广州、深圳等22个城市与《通知》要求的口径保持一致，调控对象为“新建住房”，调控覆盖面最广；太原、银川、济南、昆明、兰州、海口、石家庄等城市则以“新建商品住房”为调控对象，虽然调控范围相对较窄，但考虑“新建住房”概念中所含的“保障性住房”通常会对均价产生拉低作用，以“新建商品住房”的价格为调控目标显然在执行方面更为严格；北京、成都、长2PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cn沙以“普通住房”为调控对象，明显体现出将“高档住宅”的价格全面交给市场的政策内涵。二、调控政策的预期效果分析多数

5、重点城市公布的调控目标与前两年新建住宅价格平均增幅相比下降明显。据中国指数研究院住房价格数据测算，全国除拉萨外的35个直辖市、省会城市和计划单列市2009年和2010年住宅价格增幅分别为17.11%和22.23%。从公布的调控目标来看，除北京稳中有降、兰州与长春低于10%外，其他31个城市的新建（商品）住宅价格调控目标上限也保持在10-12%之间，与前两年相比，房价整体增速确实有较大幅度下降，但房价水平仍然保持高位运行。部分城市2011年房价调控目标上限高于2010年住宅价格增幅水平。2010年，昆明、石家庄、武汉和大连住宅价格增幅分别为

6、-4.97%、3.12%、6.79%和9.46%，低于这些城市2011年住宅价格控制目标上限，调控方向上有拉高住宅价格增幅的导向。从近年地价房价变化关系来看，2011年重点城市居住用地价格平均增幅最高可能控制在6%左右。全国地价监测数据显示，35个重点监测城市2009年和2010年居住用地价格平均增幅分别为8.63%和12.69%，约为同期住宅价格增幅的一半。如不考虑其他因素影响，据近两年二者变化关系判断，2011年居住用地价格平均增幅最高可能控制在6%左右。3PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.

7、cn三、几点思考一是中央调控房价的态度和决心，体现了对房地产业发展思路的重新定位，也将成为我国转变经济发展方式，提高经济发展质量的重要推动力之一。本次调控首次将新建住房价格控制目标与经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力挂钩，显示出中央对房地产业的重新认知，开始将其从经济发展的支柱产业逐步转变为满足公众住房需求的民生工程，也打破了以往市场将住宅视为投资、投机首选目标的观念。这些改变必将有助于“十二五”规划纲要提出的“转变经济发展方式，调整优化投资结构”目标的实现。二是各地落实国务院《通知》精神的具体力度不同，既体现了我国房

8、地产市场发育存在巨大的地区差异，体现了各地政策的差别化取向，同时也反映出中央政府和地方政府在房地产调控领域内的博弈。近年来，中央政府的房地产调控政策明显向“保障民生”倾斜，而一些地方政府迫于实