新国五条在房产市场中的效果

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1、“新国五条”在房地产市场调控中的效果一、国务院关于加强房地产市场调控的二、三、四项政策措施解读第二条措施：坚决抑制投机投资性购房。细则出台，值得注意的有以下几个方面：1.要求继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型包括所有新建商品房和二手住房；购房资格审查环节前移至签订认购合同前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无期限纳税证明或社保证明的非当地户籍居民暂停向其售房。之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一，比如贵阳只限购市区二环以内区域。而这次提出了统一标准：覆盖全市，一二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。这对不少城市影响不小

2、。多数已限购城市，都得修改口己的限购标准，从严执行。而一线城市，尤其是北京，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上再次加码。2.继续严格实施差别化住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得不向符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比率和贷款利率。这就意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至包括少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。这也体现了房贷差异化的原则，因为当前广大三四线城和部分二线城市，

3、房价比较温和，而一线城和少数二线则涨幅偏大，因地制宜，有保有压，比较合理。3.充分发挥税收政策的调节作用。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管，房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。按交易差额的20%征税，原本就是税法屮的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1・2%征税。后者要比前者，少征很多税。以前之所以没有依规从严征税，一方面，住建部和税务部协调不利，税务部门不清楚业主当初的购房价格；另一方面，税务部门怕麻烦、懒省事。第三条措施：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加

4、快屮小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。土地供应关系未来房源供应，其至会影响到社会对未来房价的预期，因此，依照国土部的分类，保障房用地属于“约束性”指标，地方政府必须完成，而商品房用地属于“预期性”指标，这些计划供应的土地能否最终成交，要看整个市场行情及开发商的拿地意愿，对地方政府并无硬性考核要求。增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量。然而，房地产市场有一条规律：调控升级后，整个市场会降温,这会使开发商对于市场走势

5、的预期变得谨慎，甚至是悲观，也就会降低购地和开工的积极性。这将反过來，影响未來1・2年的新房供应量。因此，当市场降温后，即便国土部和地方政府推出更多的土地，可开发商却不愿购地,仍是无助于增加住宅供应。众所周知，房价最终由供求关系决定，而国五条细则以打压需求为主，其中还会误伤部分合理的自住需求，而所谓增加供应的措施又是国土部的一厢情愿,则房价依然难出现实质性下跌。第四条措施：加快保障性安居工程规划建设全而落实2013年城镇保障性安居工程基木建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。

6、2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。新点在于从国家层面提出保障房“完善并严格执行准入退出制度”，“外來务工人员纳入保障范围”两条，旨在完善保障房运行机制。业内人士认为，这点值得关注，体现了国务院新提出“新型城镇化”的重要组成部分「'将外来农民工转变城市人口”，完善住房保障体系,有望缓解保障房空置房。今年各地公租房的需求将大幅增加，财政部的财政支持与地方政府的土地供应及建设规模力度增加。二、“新国五条”对房地产市场的影响1.对二手房市场影响该新政的出台将对国内二手住宅市场的供求产生重要的影响。比如：转让所得从严20%征收让二手房降降温。从需求方

7、面來看，由于担忧政策落实z后卖家可能将新的税负压力转嫁到买家身上，Z前处于观望的买家在短期可能尽快出手。所以，短期内首套刚需和改善型需求会有所增加。尽管二手住房成交均价的变化将取决于供应增大相对于需求放大的幅度，不过可以预见的是未来细则落实前的一段时间内，二手住房的成交量将会集中释放。总体而言，在供给和需求均下降的情况下，成交量会降低，甚至二手房降温幅度超过一手房。但预计成交均价可能保持平稳。高端住宅市场方面，调控新政对其影响或将更为明显。改善型以及投资型买家是高端住