房屋买卖合同纠纷法律适用

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1、房屋买卖合同纠纷法律适用一、房屋买卖合同纠纷涉及的房屋类型概述处理房屋买卖合同纠纷，首先要了解房屋买卖合同的标的物•房屋。房屋类型一般包含商品房、二手房、房改房、经济适用房、农村集体土地上建设的房屋。分清房屋类型的意义在于：不同的房屋，购买资格不同、流通性不同，由此导致的合同主体、所有权人、合同效力会有所不同。（—）商品房商品房在我国兴起于20世纪80年代，它是在市场经济条件下，由具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后开发建设的、按市场价出售的房屋。商品房开发建设一般需要经过项目立

2、项、取得开发建设用地使用权、建设用地规划许可证的核发、建设工程设计方案的审查、施工图设计审查、建设工程规划许可、商品房的预售、建设工程竣工验收与备案、商品房的初始登记、开发项目的物业管理等程序。通常所称的"五证〃是指国土局的《国有土地使用权证》、规划局的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建委的《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》。了解开发建设的流程，有利于我们了解纠纷发生在开发建设的哪个阶段，从而有利于确定纠纷的性质以及处理意见。比如，一般情况下，开发商取得建设工程规划许可证

3、以后，商品房已经具体确定,有了房号，此时双方签订商品房预约合同，开发商收取定金,双方可能是真实的商品房预约关系。但如果在房地产项目还没有立项的时候，开发商就与不特定公众签订商品房预约合同，收取定金，并且后来开发商也没有取得土地使用权证，就携款逃跑了，则开发商当初可能不是真的想与买受人预约签订商品房合同,出售房屋，只是想收取资金,双方之间可能不是真实的商品房预约关系，开发商有可能涉嫌非法集资。这样，双方的法律关系可能就不同了，处理意见也不能按照商品房预约关系来处理。开发建设完毕后，商品房应当进行综合验

4、收。自2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发《关于转发v山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》（济建发（2011）7号）后，济南市对商品房交付开始严格采取综合验收备案制度,开发项目经综合验收合格后,方可交付使用。综合验收的内容主要包括：1•开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2・开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4

5、•单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5•住宅产业化技术要求是否落实；6・前期物业管理是否落实；7・拆迁补偿安置方案是否落实；8・法律、法规等规定需要验收的其他事项。开发项目综合验收报告应附有下列材料：1•按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2・《建设工程竣工规划验收合格证》；3基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4・城市排水许可证明材料；5•供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6《建设工程竣工验收备案表》；7・《房地产项目开发建

6、设合同书》、《房地产开发项目手册》；8•落实住宅产业化技术要求的证明材料；9.落实前期物业管理的证明材料；10.物业质量保证金交纳证明；11.《建设工程档案预验收意见书》；12・其他需要提交的材料。验收完毕后，开发商完成初始登记,就是我们常说的大证，并向买受人交付房屋。然后买受人提供办证的有关资料，开发商协助买受人到房屋产权登记部门办理房屋所有权证，也就是我们常说的小证。现在办理小证以及土地证都要到济南市不动产登记机构办理。（二）二手房二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记的、再次上市进行

7、交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，二手房的出卖人是房屋所有权人，不是开发商。二手房的范围包括已售商品房、允许上市交易的房改房、拆迁房、经济适用房、限价房等。（三）房改房房改房是指1994年国务院发文实行城镇住房制度改革后，在我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的背景下，城镇职工或者公房承住人根据有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。在房改时,房改房的销售对象是有限制的,一般只能是符合分配住房条件的职工或者承住独用成套公有住房的居民。房改以家庭为单位进行

8、，一个家庭只能享受一次房改政策。其价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。购买房改房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休干部也有优惠政策。房改房的房产证上一般会注明该房屋系房改所得，虽然房产证上没有登记共有权人，但在房产档案中会有相关共有权人的登记。在司法实践中，对于因如何房改、房改的销售对象如何确定等引发的纠纷，属于企业以