基准地价的作用

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1、定义基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途,分别确定平均价格。简介地价是土地在买卖、岀让和转让等交易活动屮所表现岀的价格，是土地资产屈性的直观反映。而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是齐用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让

2、年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。表现形式基准地价因是平均价格，它的表现形式冇级别价、区片价和路线价三种。主要作用基准地价的主要作用为：反映土地市场屮地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。制订原则屮国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。制订基准地价的技术冇两条:一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成

3、定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。用得最多的述是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。遵循原则基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具冇同样的市场价格的原理进行确定。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域屮，从土地使用者利用土地的收益、土地交易屮的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区

4、域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。表现形式常见的基准地价表现形式有：①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评佔出区片的基准地价。③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。主要作用基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由政

5、府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示屮国城镇土地在已有利用过程小所能产生的齐类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。2、为各级政府在土地使用权有偿岀让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者Z间转让时提供参考依据。3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条。4、为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。5、国家和各级政

6、府可以依据基准地价制定岀灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善小国的国民经济统计和核算体系。评估步骤城市基准地价评估的方法和步骤:(1)确定基准地价评估的区域范围。这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。(2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其屮特别是

7、要明确拟评佔的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、届住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。(3)划分地价区段。所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研

8、究，将情况相同或相似的相连土地划为同-•个地价区段。各地价区段Z间的分界线应以道路、沟渠或其他