制作房地产销售代理合同应注意的几个问题

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1、制作房地产销售代理合同应注意的几个问题张延岭目前房地产市场，开发商大多采取开发与销售分立的模式，即将自C投资建设的项目委托专业代理单位进行销售。为了保证项目销售进度和销售利益的最人化，制作一份详细严谨的销佔:代理合同，对于开发商而言，尤显重耍。笔者结合实务经验，从开发商的介度，谈-下制作房地产销伟代理合同（不含包销合同）应注意的几个问题。一、销售代理范围、方式、期限、价格的确定销伟代理的首要问题，当然是明确销伟代理的范围。是代理销伟项忖的全部抑或部分楼座，车库、网点是否包含在内，其屮是否存在特殊扣除单元户室等等，均冇必要明确约定，为此，双方可以另行制作具体代理销售明细表作为代理

2、介同的附件。关于销伟代理方式，主耍是指采取独家销伟代理还是一般销伟代理。但无论采取何种代理方式，尤其在独家销售代理屮，开发商可否自己销售，对于开发商自己销售的部分，是否计入代理商的销售进度考核，是否计提代理佣金，计提佣金比例是否冇所不同等等，开发商冇必要根据具体悄况谨慎确定。关于销伟代理期限，双方应约定清楚，不宜采用含糊概念。明确的代理期限，可便于控制销伟进度、界定销售责任以及期间届满后及时更换新的代理商。诸如“代理期限至全部销售完毕”等约定，将可能使开发商在出现代理销售不畅时处于尴尬被动的境地。关于销伟代理价格的确定，作为开发商，一般采取两种方式，一-种是向代理商提供i份各套

3、房屋销伟价格表，要求代理商严格遵守，不得上下浮动；一种是向代理商捉供各套房屋销佔:基价表，代理商可在此基础上溢价浮动，从而分享一定比例的销售溢价。两种方式，各冇利弊。第一种方式防止了代理商可能片面追求溢价而影响了整体销伟，但无法实现销伟利益最人化，第二种方式则可能使开发商销伟利益最人化，但冇可能影响销售进度等。笔者认为,若开发商熟诸房地产市场价格并科学定价,建议选择第一种方式。必须指出，无论采取上述何种方式，开发商必须在代理合同屮明确约定保留销售价格的调整权（第一种方式中的对外销伟价格和笫二种方式中的销伟基价），即开发前应可根据山场变化自主决定提高或降低对外销伟价格或销售基价，

4、代理商必须遵照执行，并相应调整溢价。二、关于销售代理佣金的比例和支付代理佣金是销伟代理合同的核心条款，制定科学合理的佣金计提比例和支付方式，对于维护合同双方利益以及保证代理介同的顺利实施，至关重要。目前实务小，一般约定按照代理签订房屋销佔洽同金额的一定比例计提代理佣金；如采取溢价销售代理方式，则除按照代理签订房屋销售介同金额计提约定比例的佣金Z外，代理商还可以分享一•定比例的房屋销伟溢价，不过，有必耍提醒开发商的是，此时宜于代理合同中明确约定“销售溢价部分不再按约定比例计捉代理佣金”，以免重复计付。此外，双方还可以对房屋面积谋差是否引起代理佣金退补问题做出冇关约定。如上所述，一

5、般约定将代理商代理签订房屋销伟合同作为计提该笔佣金的判断依据。对于仪代理签订认购书尚未签订房屋销售介同的，此时不能计提佣金;仅代理签订认购书最终未能签订房屋销售介同的，则不应计提佣金;代理期间山代理商代理签订认购书但木签订商詁房购销介同，后山开发商在代理期限届满后或代理合同解除后自行签订商品房购销合同的，是否计提代理佣金，计提比例是否应有所不同等等，有必耍仔细另行约定。上述事宜的明确，冇助于减少佣金计提标准解释纠纷的发生。确定了代理佣金计付比例和判断标准Z后，必须对佣金的支付时间加以明确。如可约定签订房屋销售介同并支付首付款后支付全部代理佣金；或在房屋销伟合同签订后全部房款支付

6、完毕时支付全部佣金；或在房屋销售介同签订后按照各期房款实际支付时间分阶段支付相应佣金；对于按揭购房的，则可在房屋销佔:介同签订且银行借款介同生效后支付全部代理佣金。特别指出，若约定按照房款实际到帐时间支付相应代理佣金的，对于代理期限届满前签订商品房购销合同却在代理期限届满后或代理合同解除后山开发商口行收取的房款，代理佣金计提时间和计提比例是否有所不同，有必要约定清楚。最后，对于开发商來讲，应在介同屮制定销售进度与佣金计提比例互动区别条款。如未能及时完成各阶段销售进度，则适当降低该阶段的佣金计提比例，甚至以此作为解除整个销售代理合同的理由。至于销售进度的界定考核，则可约定以签订房

7、屋销伟合同而积或合同金额或其它标准进行判断。如参考条款：“该项H共分六个销售阶段，视完成各阶段销售H标与否，甲方（开发商）按各阶段相应规定比例并以实际进帐房款为基数与乙方（代理商）结算阶段佣金;各阶段签订房屋销售合同，但英房款在以厉阶段收到的，仍按照签订合同时间对应销售阶段的相应比例汁付佣金，貝体支付日期则与启款到帐时间对应的销售阶段一同结算。销售阶段如下：第一阶段（2006年4月111—6月3011）：完成该项H总销售面积的20%,甲方以实际进帐厉款为慕数按1.6%计提乙方销售仰金：未完成