城市发展中土地价值的新思考

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1、城市发展中土地价值的新思考摘白《中国房地产估价与经纪》2014年1期作者：赖琳玲摘要：伴随着城市发展的步伐，土地作为城市发展的重要载体，逐步衍生或改变了其传统的利用方式。木文结合实践体会，列举了城市发展中五类热点土地的利用方式，并对其中涉及到的土地价值评价进行了探讨性的思考。关键词：城市发展；估价实践；价值思考一、引言伴随我国城市经济发展的转型大潮，各个城市的发展路径、发展要素、实施方式、政策引导等方血呈现出创造性和丰富性的特点，各类型专业机构在其屮发现商业机会的同时，同样面临着挑战、思考和专业上的对接适应。作为土地价值的评估者，笔者

2、身处其屮，深感这种浪潮下对待这些新鲜事物的反思以及对自身价值的思考倍显重要。土地作为城市发展中非常重耍的物质载体，近几年，土地利用方式逐步发生了一些变化。深圳是中国第一个经济特区，已发展成为具冇一定影响力的国际化城市，创造了举世帼冃的“深圳速度”。以深圳为例，可以发现以下土地利用方式成为近期市场研究及探讨的热点：（1）城市更新下存量土地再次开发利用；（2）产业转型下土地最高最佳使用；（3）产城融合下土地集约利用；（4）地下空间的开发与利用；（5）公共资源开发与商业地产配置利用。二、城市发展带来的土地利用方式的变化1.城市更新下存量土地

3、再次开发利用深圳历经30多年的发展，已经成为现代化的人都市，随着经济的快速发展、人口的急剧增长，城市发展与有限土地Z间的才盾H渐突出，如何提高土地利用效率和质量，以此促进深圳可持续发展？如何通过城市更新，对城市土地进行二次开发？如何通过做好城市发展单元规划，让城市居民生活得更美好？所有这些问题摆在城市管理者的而前。从2009年深圳市政府颁布《深圳市城市更新办法》（试行），到2013年年初，《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》和六个附属文件①（简称“1+6”）的出台，都可以深刻感受到政策支持的力度与紧迫性，投资市

4、场的操作诉求逐步清晰化的同时，市场上的参与者包括政府相关部门、物业原权利人、开发企业、社区经济组织等机构都在积极探讨一条利益重新分配的和谐发展Z路。我们接受过各个主体的委托，完成了一些城市更新项冃的研究和价值评佔工作，发现城市更新项1=1的土地价值的问题是开发企业、合作单位、政府部门共同关注的核心问题。在这类工作小，我们发现在土地市场成交案例非常匮乏的情况下，估价师可以使用的专业工具实际并不会太多，剩余法是主要采用的方法，那么剩余法中的对房价的预测、开法时序的安排、成木投入估算等参数的确定就显得非常重要了。众所周知,城市更新项目基本在

5、城市建成区,现状交通拥挤、停车位严垂不足、公共设施陈III,因此城市更新项冃是以城市综合体开发为主要形式，其中包括：住宅、公寓、办公、酒店、商场、商业街等多种物业形态，估价师在判断物业的开发价值时就需要细心整理项目资料、规划指实、规划方案和市场数据，对项目的竟争性、独特性和帀场可能的接受程度要有全而清晰的判断；人型商业、高星级酒丿占、停车场等长期持有经营性物业，其未来的经营方式的预期以及对其合理的开发评估价值也不是一件容易的专业工作。上面的分析如果不全面、细致，不同的估价师对判断更新项冃的开发价值会冇较人的差异性，从而将在接产生土地价

6、值有比较人的羌异。由于城市规划及法定图则的限制，我们也碰到过一些项目缺乏明确的规划指标指弓I,但客八需要在启动城市更新前期初步了解项目价值的情形。这情况会更为复朵和具有挑战性。估价师需耍从多角度来分析项冃对能的规划用途和规划指标。一方而了解上层次规划对项冃的影响和约束，一方面需要从区域发展角度提出发展方向，再从市场和供需角度提岀最佳发展方向，还要从项日白身建设条件，例如：交通通达性、周边建设情况、噪音污染、资源利用等多因索•综合分析，为了得到项目市场可行、政策可能的规划指标，估价师的工作方式也需要与政府、规划机构、委托方进行多方沟通，

7、多角度了解项目的发展方向及相关约束条件。1.产业转型下土地最佳最高使用城市发展的动力源至产业的发展和壮大，早期的工业是以來料加工、三來一补等劳动密集型产业带动城市的发展，随着城市的经济发展转型，第二产业的转型和升级成为像深圳这类城市产业发展的主流形态，现代服务业和先进制造业“双轮驱动”，推动深圳产业结构调整优化升级，产业结构明显优化，现代产业框架体系初步形成，高新技术、金融、物流、文化四大支柱产业增加值占GDP的比重不断上升，冃前已超过6成。“产业孵化器”、“产业加速器”、“中小企业上市总部基地”等新型产业园成为市场供应的主流产品。深

8、圳市的产业用地也从之前的单一“工业用地M类”转变为“新型产业用地M0类”、“普通T业用地Ml类”、“特殊工业用地M2类”、“物流用地W类”等多用途。产业转型下，政府为支持某些产业，会在价格、租金和经营方式上有优惠政策，这