在政策中架设养老地产的盈利模式

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1、在政策中架设养老地产的盈利模式当前，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请…些好的支持政策。我想从四个方而和大家做一个交流。一、养老地产的本质这是两个笫三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。这两个行业的投资主休和盈利模式都是不•样的，养老服务业的投资上休是民营非金业或者民营养老公叭房地产就是房地产开发公诃的投资企业，养老服务业的盈利來源匸要是会员费和服务费。房地产

2、业的主要來源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润來源也不一样。很多朋友•开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利來源混为i谈，很多不是很明口的朋友觉得是不是历地产行业介入养老？历地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。二、养老地产的相关政策最近几年国家密集的出台了-些政策，是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的口的一个是要

3、明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法公落地的，这需耍我们能够通过对这几个原则性文件的深入拿握，我们要去做•些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前捉下，在当地做一些政策的创新和用。我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在《老龄事业“十二五”规划》里面的指导思想，六个体系是冇二个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展冃标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设丿施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务

4、里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都町以找到我们跟为地政府去做•些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到-些养老地产的开发模式。在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项冃里面的养老服务配套是否对以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的-些支持。比如说老龄服务这•项任务里面，要大力发展社区照料服务，耍进入小区的配套建设规划。去年民政部己经在发改委和建设部的共同发布卜，民政部编了《社区老年人FI间照料屮心标准》，这个也是对我们一个很好的指导。讲到

5、要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常人,你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。《老年养护院建设标准》，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。要优先发展护理廉复服务，2012年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的T作有一定的帮助。在第五项任务里而，老年人生活环境里面提到了“无障碍环境建设条例”，要在“十二五”期间研究制定，事实上去年8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候,国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是

6、相对比较捉前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模式当屮有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。在生活坏境里而提到了老年友好烈城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好羽城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了《中国老年宜居住区试点工程管理办法（试行）》,也跟大家做了一些沟通。小国老龄产业协会现在正在纽织老年旅游和养牛这样的产业联盟，口的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人II当屮，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物

7、业结合起来，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了•处的房了使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，耒来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵