城中村改造项目可行性研究报告及实施方案编制要点分析

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1、城中村改造项目可行性研究报告及实施方案编制要点分析21批纪以来，昆明城屮村问题已成为新昆明建设的极人障碍，数量众多的城中村已成为昆明城市发展的瓶颈，城小村屮存在的众多社会隐患和问题，影响了全市经济社会的可持续发展。城中村的改造是现阶段最大的“民心工程”一“城中村”的定义“城中村”是指在城镇中仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，它是改革开放以来中国城镇化进程的产物，是城镇发展到定阶段的特殊现象。“城屮村”就是一指原来是农村，由于城市的扩张成为社区，现己基本没冇耕地，没冇农业，也没冇农

2、民，但仍按村的行政悸理体制來管理的城市中的特殊社区。“城中村”是在城市发展过程中，将城市周边的村庄列入城市规划管理范围，而乂在特定的吋期内存留城乡二元体制的状况。城市的E速发展，需要通过征用周边农村耕地获得扩展的空间，提升城市的容量，不断蚕食周边的耕地，这就形成了“城市一-农村一•城市一农村”环形衍射的空间布局，也就是我们所说的农村包围着城市，城市又包I韦I着农村，城村交替出现的现彖。二城“中村”形成的原因1、城乡分离的二元结构体制是“城中村”产生的本质原因建国后优先发展城市，限制人口流动，制定严格

3、的地籍和户籍制度，形成了城乡分治的二元体制，“城中村”就在这种城乡二元结构体制下产生而城乡二元土地制度是城乡二元结构制度的核心C所谓城乡二元土地制度就是农村土地实行集体所有制，城市土地实行国家所有制。在二元土地结构所有制的基础上，相应地形成了两利I产权，即国有土地所有权和集体土地所有权。正因为两种所有权的差界，造成了国家可以征用农业生产的农用地，而很难征用作为农民生活的宅基地，特别是《物权法》颁布后，国家对村民宅基地的征用，未经村民同意是不能执行的，否则是违法，所以说这种二元土地结构制度是城“中村”

4、产牛的关键。山于制度的差界和条件的不成熟，地籍和八籍没有统一,就保留原來的村落，形成了所谓的城“中村”。2、可观的租金收益是城“中村”存在的经济根源“城中村”交通便利，房租廉价，吸引很多外來打工的中低收入者，本地居民通过出租房屋获得很大的收入。在这些巨大利益驱动和诱惑下，村民想尽一切办法，其至违章违规加建、扩建、改建，根木不会考虑房屋建设如何与环境相协调，是否可扩建等问题，这就使原來规划不合理的“城中村”更加密集拥挤、杂乱无章。当“城中村”的房屋加建或建成后，政府想整改或拆迁非常困难，改造的成木更高

5、，涉及到复杂的产权和赔偿问题，在条件不允许的前提下，政府只能附存“城屮村”，等待改造的时机。“城屮村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，主观上是原村民突破各种政策法律限制追求口身利益的结果，是城中村居民在房屋租金快速增值的驱动下，追求租金的后果；客观上是城市按照英经济规律以扭曲形式释放其应冇价值的必然。3、村落的历史渊源、传统风俗是城中村存在的又一因素“城中村”有口己特定的历史文化渊源，冇着浓厚的传统观念和生活风俗，表现为乡土性很浓的血缘和地缘社会意识。村民都有一种依恋故土的情感，在村民传统意识观

6、念屮，村落就是他们牛存的根，是世代相传繁衍的地盘，村落改造或整体性搬迁，就意味着失去牛:存的根，失去繁衍生存的窝，所以部分村民极力反对“城中村”改造或拆迁。人是冇情感的，村民很难摆脱根深蒂固传统教化和历史风俗的束缚，先进和文明作为一种软力最在短期内不能将其瓦解同化。“城中村”在这种特有的历史文化、传统风俗的内在意念的力量框架下，暂时留存下來二“城屮村”存在的问题最新统计调查资料结果表明，昆明市主城区249平方公里范围内有城屮村336个，面积近20万平方公里，建筑面积3817万平方米，居住人口近100

7、万人,人口密度约为5万人/平方公里。其中，二环路内共冇城中村72个，占地面积1.94平方公里，居住人口约21万人，人口密度每平方公里约为10.8万人。昆明的城中村数量多、分布广人口密度之大、容积率之高，并且从城市核心区到城市边缘均有分布，这在省会城市中也是罕见的。经过调查研究昆明城中村主要存在以下问题：（1）违法建筑泛滥。“城屮村”由于处于城市建成区，加之乱搭、乱建，严重破坏了原木村庄空间结构的自然和谐，机理混乱，空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态。（2）市政设沌缺乏，环境质量差。冃前

8、城中村开发强度普遍过大，公共活动空间包（括绿地）缺乏，坏境质量低F；市政及公共配套设施不足，大部分城屮村的道路Illi折不通，房屋高度无序，排水雨污不分，电力、电讯线路朵乱，煤气管道不通，给排水容量不足，且公共服务设施尤英是供外来人口使用的设丿施缺乏。此外城中村还因间距过小，采光、通风不足,建筑质量不高等原因严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同吋也影响了城市的现代化形彖。（3）社会问题突岀。私历岀租的巨人收益，造成城屮村不少原居民游手好闲、无所事事,成