地震与商品房的相关法律问题

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1、地震与商品房的相关法律问题地震、海啸、水灾、火灾等自然灾害或战争等社会灾害或法律的修改及新法的颁布等现象一般被认定为不可抗力，《民法通则》第135条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第117条的规定，也作出了同样的规定。近日，我国部分地方发生了地震，因不可抗力引起的部分问题引起了很多人的思考，就比如商品房买卖中的风险负担问题，地震房子灭失了，还需要提供担保、还需要还贷款吗？地震房子灭失了，有土地使用权吗？等等这些问题,记者采访了贵州大学法学院社会服务中心，该中心卢安龙律师答复了记者

2、。针对地震后房子灭失了，是否还需要再提供担保、还需要再还贷款吗？这一问题。卢安龙律师认为：这是一个非常复杂的问题，抵押权是指债务人或第三人向债权人提供一定财产以担保债务的履行，在债务人不履行债务时，债权人有依照法律的规定以该财产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿的权利，它是为了担保债务到期能够得到清偿而设定的。那么该怎么处理呢？1、抵押房子已投保的情况下的处理：按照我国的《物权法》第174条之规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未

3、届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”如果抵押房子受损，且抵押房子己投保的情况下,则银行有权从保险金屮优先受偿。2、抵押房子没有投保的情况下的处理：没有投保但如果没有投保，也没有赔偿金或者补偿金等，银行是否能从追索贷款者的其他财产中优先受偿，在我国《物权法》、《担保法》中并找不到相应的法律依据。抵押人有过错的情况下才可以从追索贷款者的其他财产屮优先受偿。《物权法》第193条规定，“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价

4、值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”该条规定的抵押财产价值减少,均是由于抵押人的行为造成的，即只有在抵押人对抵押财产价值减少有过错的，才按照本条的规定处理。关于抵押人对抵押财产价值减少无过错是如何处理的问题，《物权法》第193条没有做出规定。那么，在抵押人无过错的情况下，如因地震等自然灾害致使抵押财产价值减少的，如何保护抵押权人的利益呢？对于非可归责于抵押人的原因使得抵押财产价值减少，如果要求抵押人恢复抵押财产的原价值或者提供价值相当的

5、担保，对抵押人有失公正。对此，在《担保法》第51条第2款中已有规定：“抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内耍求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保”，再结合《民法通则》第107条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任,法律另有规定的除外”的规定来看，如果遭遇地震抵押房子全部灭失吋抵押权归于消灭，抵押权人再主张要求抵押人另行提供担保，缺乏法律依据，但可以主张主债权，要求继续还贷。针对地震房子灭失了，是否有土地使用权问题，卢安龙律师认为：根据《

6、土地管理法》及《土地管理法〉实施细则》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限一般因使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。如果地震等自然灾害房子灭失了，但土地从用途的角度来看并未出现不再适用某种用途，即土地并未灭失，原则上应该是具有土地使用权的，但如果地震等自然灾害导致土地灭失了，则土地使用权就灭失了，这在《物权法》第154条中有明确规定:“宅基地因口然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”