东营项目住宅方案及深化设计任务书

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1、东营万达广场销售物业方案及方案深化设计任务书编制单位：大连万达集团地产股份公司北方项n管理屮心设计部东营万达广场有限公司编制时间：2013年03月01日1项Fl概况1.1项目位置、项目四至、周边道路概况。东营万达广场项目位于东营市北一路南侧、太行山路东侧、千佛山路西侧。项目规模：东营万达广场工程的总规划用地面积17.59万平方米，规划总建筑面积约82.26万平方米；其中地上64.26万平米，地下18.00万平米。由购物中心、五星级酒店、写字楼住宅、商铺及配套公建组成。其中购物中心建筑面积16.9万平米

2、：地上8.5万平米，地下8.4万平米。五星级酒店3.8万平米：地上3.2万平米，地下0.6万平米。写字楼B版8.16万平方米：地上8.16万平米。室外商业街8.0万平米（全为地上面积）。住宅44.96万平米：地上35.96万平米，地下9.0万平米，另有住宅配套公建0.447J平米。未尽描述详见总平面图。1.2建筑高度：限高100米1.3停车数量：场区一共需要3020个车位。1.4规划条件2.1容积率：3.73（综合指标）2.2建筑密度：45%（综合指标）2.3绿化率：10%2.4建筑退距与出入口：见规

3、划总图。2设计依据3.1国家与地方现行各种规范、规程及强制性条文，规划主管部门、消防、人防、水、电、煤气、市政等有关部门意见和要求。3.2甲方提供的概念规划图纸及经济技术指标。3.3初步的规划设计条件：如测绘部门提供的实测地形图和地质水文勘测资料，项目市政条件。3.4方案设计任务书（本书）。3.5双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见方案设计合同）。3设计范围4.1项目所在地块范围内场地规划设计。4.2项目所在地块范围内住宅、写字楼及商铺场地规划设计。4.3所有住宅单体方案设计。4.4所有

4、商铺、与字楼、商务洒店及配套用房的平而方案设计。4.5项目所在地块范圉内地下室平面及单体设计。4.6临时售楼处及样板间的平面及单体方案设计及施工图设计。4.7后期施工图配合。4设计要求5.1基本原则：5.1.1.设计方案必须满足国家及当地建筑设计的相关规范。5.1.2.建筑设计方案应充分尊重和利用现有规划环境，着重分析周边已建和待建建筑之间的空间关系，合理组织功能分区。5.13.规划与建筑设计应充分考虑当地气候特征，利用自然通风，合理控制直接照射室内的阳光，体现生态思想和节能观念。5.1.4.建筑设计

5、要求严格控制造价，在造型、选材、施工等方面力求经济合理。5.1.5.方案设计阶段人防设计问题，暂按在大商业地下二层6级人员掩蔽所来落实。5.2总图规划设计5.2.1.总平血设计：参照甲方提供的概念规划平面，在保证用地范围和血积指标的情况下，深化、优化或进行创新性的合理设计，建筑正负零标高及商铺竖向标高需考虑与大商业部分协调一致，保证整个场地标高一致，不存在台阶和急陡坡等不利情况。5.2.2.交通流线设计：合理解决住宅部分和底层簡业的人流和车流。5.23.住宅区景观概念设计：符合住宅需要及产品定位的功能

6、性景观设计。5.2.4.tl照测算：通过对规划进行综合日照计算，保证地块内建筑日照方案最优，以及地块周边建筑的H照时数满足国家和当地要求。投标单位必须确保为其日照分析图负责，如果由于虚假设计而导致的方案无法实施将由设计单位负责承担损失。5.3住宅设计5.3.1.户型设计53.1.1・一般原则：①符合当地的居住习惯，户型结构合理，户型功能分区合理，流线明确、布局紧凑、充分满足内部空间的使用要求。②在满足面积指标的前提下，尽量解决好通风、采光等问题。③可尽量采用新颖的形式和可以给购房者实惠的房型设计，以增

7、加户型卖点、亮点。④考虑内部产品的差异化，注意户型的组合多样化，增加销售卖点。⑤精装住宅c版，注意与内装结合设计。5.3.1.2.住宅部分户型配比:房型面积区间W套数比二居85-9015%100-11025%三居120-13040%140-15015%四居160-1705%小计100%注：1.套型面积已包含公摊；2.户型血积控制：如确实需要，户型实际血积与以上面积指标的调整幅度应控制在±5%。3.设计过程中，如因过多的户数或单元数，总体规划布局与概念规划差别较大且日照状况难以满足要求时，可适当减少部分

8、小面积户型的比例，并作相应分析说明。5.3.2.层高：住宅层高3.0米；写字楼b版标准层高3.8米。5.3.3.立面设计：①建筑立面应形象鲜明、风格突出、具有强烈的视觉效果和标志性；立面风格可以参考万达C版精装风格模板。②住宅外墙材料主材为涂料，局部可考虑石材或高级面砖等。③注重节能减排设计，在保证立面效果的前提下减小开窗面积，优化体型系数。④合理布置空调机位，注意英对立面的彫响。5.3.4.住宅公共空间设计：①住宅大堂作为室内外交界重点部位，应考虑空间