凤凰置地广场顾问式广告全案策划推广方案

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1、凤凰置地广场顾问式广告全案推广策划方案（草案）前言广厦未来广告认为：一个商务项目的全案广告策划和推广是否能够成功，最关键点是：准确把握目标客户需求，准确甄别有效信息，并将有效信息准确翻译传递给目标客户的把控能力！内容提要我们在何处要往何处去怎么去？总结我们在何处？开发商务项目的前提—把握宏观形势让项目走在市场的前列—行业市场的客观理性判断知己知彼，百战不殆—区域市场、竞争对手和本案领先需求—产品市场需求情况宏观形势新经济变革—全球化、新兴技术、现代企业制度改革宏观调控—土地、金融大北京—环渤海湾经济一体

2、化，北京中心城市功能加强，马太效应北京新城市规划—多中心商务格局越来越明显2008年北京奥运会——08年前后写字楼供应非常状态我们在何处？行业市场我们在何处？08年前后北京写字楼价格走势预测：行业市场在广告宣传推广方面的变化：活动策划组织以及与之相关的软宣越来越受到重视减少或停止向大众平面媒体投放硬性广告路牌的投放广告比重上升迅速广播、网络媒体的投放比重上升重视沟通、渗透类的渠道，如：内部刊物重视楼体、工地现场广告新媒体的尝试，如：分众传媒我们在何处？区域环境优势特点：四维交通——坐拥东三环、机场路，地

3、铁十号线、机铁快线双交汇金点，距首都机场15分钟车程中央酒店区——五星级酒店林立第三使馆区成就跨国企业群聚区商务氛围——高写字楼商场聚集迅速连接各大商圈——距CBD，亚奥、东二环交通商务带、空港物流园、望京产业园2-3公里我们在何处？区域环境机会与问题：区域商务品牌没有建立起来，而区域间竞争已经势在必行（如：东二环）高架桥割裂了区域商务关联性非政策倾斜区区域住宅项目（部分是普通住宅）的聚集对高端商务品牌形象的建立产生负面影响城市规划方面缺乏远期规划本案名称凤凰置地广场区位位于三元桥规模一共10栋单体面积

4、每栋面积在1.7-2.4万平方米0.55-0.65万平方米平均单价售价约1.8万元/平方米总价规模总价3-4亿元左右优势特点可定制化、独立冠名、独立广场、独立进出口、专有地上停车位组团情况综合项目（酒店、住宅、商街、写字楼）开发背景实力开发商品牌背景销售方式独栋销售我们在何处？谁是竞争对手？以独栋整售为目标的同类产品产业园区内：BDA、总部基地边缘区域：非中心二环附近：华远首府、德胜尚城、金域中心长安街附近：国际财源中心另有一些分流部分客户的项目是因为开发商的资源纽带，如：中石油、中石化自建楼我们在何处

5、？价格门槛决定了构不成竞争关系华远首府德胜尚城金域中心国际财源中心我们在何处？名称华远首府德胜尚城金域中心国际财源中心区位中轴路与滨河北岸交汇处北二环德胜门城楼外西北角朝阳门长安街（建外永安里）、CBD规模5栋（已出3栋）7栋（已出3栋）3栋4栋单体面积0.3-1万平方米0.4-1万平方米2-3.2万平方米4-7万平方米平均单价1.8万元/平方米1.65万元/平方米1.5万元/平方米2.5万元/平方米总价规模0.5-1.8亿元0.66-1.65亿元3-4.8亿元8-14亿元优势特点位置、庭院式规划、水景

6、绿色位置、庭院规划、中式风格、观景院落位置、价格位置、可视性、品质开发背景华远首旅金融街房地产开发住总天润置地工程进度主体完工，外装现房现房刚开工谁是竞争对手？结论就以独栋为市场销售定位的项目比较来看，各有特点，目标客户间存在差异性，以总价和面积为门槛，可能会形成潜在竞争的项目为金域中心和国际财源中心。我们在何处？谁是本案的埋单者？我们在何处？市场中的独栋/大面积成交客户这些埋单者的特点企业性质分：国有企业、外资投资机构、民营龙头企业行业分：银行、保险、投资机构钢铁、航空航天、能源、路桥等国家支柱产业新

7、经济类或意欲进军高新技术的传统企业地区分：北京当地、外地进京、外资进京在区域选择上：银行保险更愿意去金融街与高新技术沾边的企业流向科技园区外地进京的大型企业集团承受价格能力有限，并且愿意选择与来源地交通便利的区域国家支柱产业类的国有企业部分拿地自建，分流一部分市场大单消费者（主要是相关联企业）我们在何处？谁是本案的潜在埋单者？从资金实力来说：能够购买2万平方米左右、承受总价在3-4亿的企业，其财务状况下限应当为：资产总额15亿元净资产5亿元流动资产10亿元年收入10亿元此图为符合购买资金实力以中化建设为

8、案例的财务分析类似企业如：中国国际技术智力合作公司中国丝绸进出口总公司中国农业发展集团总公司我们在何处？谁是本案的潜在埋单者？自用型（部分自用、部分投资的也比较常见）国资委直属一、二级企业在国内外上市的大型国有企业在国内外上市的大型民营企业投资型（纯粹）机构及基金投资个人投资（煤炭等）我们在何处？我们在何处？—小结目标客户：主要是国资委直属国有企业、民营龙头企业、投资机构市场不容乐观：根据2004-2005市场已成交案例，成交金额达3亿元以