入伙、接管验收、装修管理

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1、入伙、接管验收、装修管理（物业前期管理的一部分）目录序一、收楼前期（验收）准备（概述）二、资料准备三、钥匙准备五、收楼现场布置六、收楼过程及控制七、带客验楼人员应注意事项八、入伙现场礼仪、形象九、收楼后应注意的问题十、装修管理序物业公司每接管一个新项目，只要是一手楼盘，都必须配合发展商尽快完成交楼到业主手里的工作，避免延期交楼导致业主对发展商的索赔，同时物业公司也开始计收管理费进入正常管理阶段。充分的准备工作和到位的细节管理将给广大业主留下美好的印象，并为物业公司日后的管理工作打下一个良好的基础。我们将以住宅为例，探讨如何做好交楼工作。一、收楼前期（验

2、收）准备（概述）（一）现场准备1、对楼宇质量的检查。应用业主的眼光从使用者角度来进行检查，发现问题应及时与发展商进行沟通，能整改的应及时整改，不能整改的要确定弥补办法。尤其要注意：1）空调位的问题：首先与设计单位进行沟通，了解其设计思想，然后现场查看，重点是标准层、顶层、底层及其他有变化的楼层，确定每户每间房空调摆放的位置。如是高档楼盘，还需考虑厨房、工人房的空调安装问题，这可能是设计上忽略的，但业主确实会有这方面的需要。空调位确定后，应以现场标示或“空调安装说明”之类的文字形式告诉业主，同时对空调安装的报装程序、机型及室外机的尺寸、所需管的长度、安装

3、的具体要求等进行告知。如退款手续简便，可以考虑采用空调安装押金的办法确保空调安装合乎要求。对空调安装的各项要求应在管理处内部进行实地培训，特别是管理员、保安和维修工，每一个人都应该明确。2）防盗网和阳台封闭问题：应综合考虑楼宇外观整洁、业主晾晒衣服方便、安全、防盗、消防等因素确定防盗网的安装要求。主要注意：A、房间可以安装窗花，但应预留消防口和按照规定的样式采用不锈钢材料制作，且安装在玻璃内侧。B、内阳台可以封闭，但应统一规定封闭的样式、颜色、材料，如白铝白玻四扇推拉窗等。封闭后的内阳台可以装窗花，要求同上。应统一要求未封闭的阳台不能直接将窗花装在阳台外

4、。C、观景阳台不能封闭、拉闸应装在玻璃内侧。如观景阳台为玻璃护栏的，应允许在玻璃内侧按统一规定的样式、颜色和材质加装栏杆，但高度不能超过玻璃的高度。3）由于设计导致的一些房间或部位不好用的问题，如淋浴间进出不便、窗开小了等，已基本不可能改变，我们只能做到心里有数，统一给业主一个基本可以接受的答复。4）普遍存在的施工质量问题，如地砖铺的不平、木地板有色差等问题不可能全部更改，要事先做好应答准备及相关的培训。4、监督清洁开荒的进度和效果。5、监督相关绿化工程的进度和效果。（二）新物业项目接管验收的程序二、资料准备1、楼盘资料：1）报建、验收各项资料：包括建设

5、用地规划许可证、规划总平面图、土地出让合同、土地使用证、建设用地批准书、建设用地通知书、建设工程规划许可证、规划验收合格证、消防验收意见书、防空地下室验收意见书、项目命名、供水、供电、供气、通邮、门牌、排污、化粪池等批文、白蚁防治合同及质量验收证明、竣工验收备案表、项目综合验收合格证等。2）销售各项资料：预售许可证、预售合同样本、售楼书、价目表等。3）工程资料：项目总平面图、项目的地下管网图、房屋竣工图（结施、建施、水、点、消防等）、设备的竣工验收资料（移交文件、设备清单、技术资料清单、功能检测记录、验收证明等）、绿化竣工资料等。4）给业主的资料：质量保

6、证书、使用说明书2、业主资料：应在收楼前从发展商处拿到业主的资料，包括房号、面积、姓名、身份证号码、联系电话、通信地址、邮政编码等，最好拿到电子版的资料，可直接导入物业软件中，减少工作量。（业主资料的用途：用于确认业主身份；可考虑体检帮业主开户，用于以后管理费、水电费、煤气费等的划帐；在收楼现场直接用软件收费、打印发票，显得公司很专业而且准备充分。）3、收楼资料：1）应实现装袋准备好提供给业主的资料：如《住户手册》、《管理公约》、《前期物业服务协议》、《装修指南》、《业主登记表》、《住户卡登记表》等。以及前述关于空调安装、防盗网、封闭阳台、水、电、气、电

7、话、局域网、直饮水、迁移户口等各项指引的宣传单张，以及常用电话号码：包括管理处电话、地产公司的客服电话、119、110、120、街道、居委、派出所、煤气公司、自来水公司、供电局等常用服务电话，通信地址、邮政编码，交楼时附送的热水器、抽油烟机、煤气炉等物品的厂家售后服务电话等。2）我们的业主档案：准备好档案袋，档案袋上应提前印好或贴好目录（目录内容应包括必收资料：如《入伙通知书》、《住户手册》、《前期物业服务协议》、《业主登记表》、《住户卡登记表》、《楼宇交接书》等，和其他应收资料：如业主身份证复印件、装修申请表、出入证申请表、竣工验收申请表等，并预留一些

8、空位供其他资料放入）。在收楼现场收到什么资料就可以在目录上打钩，并写上房号，这样