“合作建房”的营业税该怎么缴？

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1、肖太寿合作建房合同的法律和税收风险及管控(2013-01-1103:12:06)合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发经营房地产，根据协议分配新建房屋或利润的一种特殊房地产开发方式。根据《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十条和《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第六十条的规定，合作建房涉及到项目的立项和规划审批。由于“合作建房”的立项人不同，其土地和房屋归属就不一样，即谁的立项，房屋和土地的所有权就归其所有，实践中，

2、“合作建房”的立项分为供地方申请立项、出资方申请立项和合作双方共同申请立项等三种情况。因此，合作建房双方谁立项，新建的房屋就属于谁，只有合作双方同时立项的房地产项目才是税收意义上的“合作建房”。在合作建房中，涉及到营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税和个人所得税等税种，由于合作双方共同合作建房通常有两种情况：一种情况是双方成立合营公司而进行项目合作开发，另一种情况是双方不成立合营公司而进行项目合作。在这两种合作情况下，涉及的税应该怎样计算并缴纳，确实困惑不少税务机关执法人员、房地产企业的老板和财

3、务总监等人员。由于有关合作建房的涉税政策比较零碎，在履行合作建房合同的过程中，存在不少法律风险和税收风险，因此，对合作建房合同中存在的法律和税收风险隐患及时进行诊断和规避显得非常紧迫和重要。一、合作建房合同的法律风险及控制（一）合作建房合同的法律风险从法律层面来讲，合作建房合同的法律风险主要体现在以下三点：1、提供土地的一方没有把土地使用权变更到合作建房的另一方——房地产公司名下而导致合作建房合同的无效。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）第

4、十八条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”第十九项规定：“当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。”基于此规定，

5、合作建房中提供土地的一方必须把土地使用权变更登记到合作建房的另一方——房地产公司名下，否则，该合作建房合同认定为无效。2、合作建房的两方都是非房地产公司从而导致合作建房合同的无效。肖太寿合作建房合同的法律和税收风险及管控(2013-01-1103:12:06)合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发经营房地产，根据协议分配新建房屋或利润的一种特殊房地产开发方式。根据《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十条和《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民

6、共和国主席令第72号）第六十条的规定，合作建房涉及到项目的立项和规划审批。由于“合作建房”的立项人不同，其土地和房屋归属就不一样，即谁的立项，房屋和土地的所有权就归其所有，实践中，“合作建房”的立项分为供地方申请立项、出资方申请立项和合作双方共同申请立项等三种情况。因此，合作建房双方谁立项，新建的房屋就属于谁，只有合作双方同时立项的房地产项目才是税收意义上的“合作建房”。在合作建房中，涉及到营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税和个人所得税等税种，由于合作双方共同合作建房通常有两种情况：一种情况是

7、双方成立合营公司而进行项目合作开发，另一种情况是双方不成立合营公司而进行项目合作。在这两种合作情况下，涉及的税应该怎样计算并缴纳，确实困惑不少税务机关执法人员、房地产企业的老板和财务总监等人员。由于有关合作建房的涉税政策比较零碎，在履行合作建房合同的过程中，存在不少法律风险和税收风险，因此，对合作建房合同中存在的法律和税收风险隐患及时进行诊断和规避显得非常紧迫和重要。一、合作建房合同的法律风险及控制（一）合作建房合同的法律风险从法律层面来讲，合作建房合同的法律风险主要体现在以下三点：1、提供土地的一方没

8、有把土地使用权变更到合作建房的另一方——房地产公司名下而导致合作建房合同的无效。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）第十八条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房