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1、马鞍山（一）土地市场状况1）2011年土地成交类型分布类别住宅商住商办商业娱乐旅馆综合用地合计地块幅数418/2/125.00成交而积（万册）37.7786.39/1.2/3.11128.47总建而积（万册）73.6319&47/2.78/23.66298.54单幅平均面积（万耐）9.444.80/0.60/3.115.14亩均价（万元/亩）34.95173.40/194.45/1288.32159.88楼面均价（元/册）268.911132.16/1258.99/2540.151032.02累计成交总价（
2、亿元）1.9822.47/0.35/6.0130.812011年,马鞍山市共成交经营性用地25幅,累计成交面积128.47万川；以商住和住宅为主累计成交22幅,成交面积124.16万nV,占总成交面积96.6%；综合用地成交1幅,成交面积3.11万nV,占总成交面积2.4%。总体来看,主要以商住和住宅为主。马鞍山市2011年成交土地可供上市体量（按类型）分布□综合用地，23.66,8%□住宅，73.63,25%■娱乐旅馆，0,0%□商业，2・7&1%商住,□商办，0,0%198.47,66%单位：刀％201
3、1年马鞍山市共成交经营性用地面积约128.47万册（折合约1927亩），可为后期提供上市体量约29&54万打。在土地后期上市体量的类型上，主要以商住和住宅用地为主，累计上市体量约272.1万m蔦约占总上市体量的91.1%。3000.002500.002000.001500.001000.002011年马鞍山市土地成交面积情况图示万耐丿j尤/亩，尤/m‘U・UU住宅商住商办商业娱乐旅馆综合川地lil均价（万元/Af）34.95173.400.00194.450.001288.321匚二1楼面均价（元/nf）2
4、68.911132.160.001258.990.002540.15T-单幅平均面积（万耐）9.444.800.000.600.003.11500.0010.009.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00从单幅土地平均而积看,2011年马鞍山市住宅用地单幅平均而积约为9.44万nf（合141.6亩）；商住用地单幅平均面积4.8万册（合72亩）;商业用地单幅平均面积0.6万nf（合9亩），由于成交的两幅商业地块面积较小，导致平均面积较小；综合用地仅一幅，面积为3.11万n
5、f（合46.65亩）。从土地成交单价看，全市总体成交均价约为160万元/市，其中：住宅用地成交均价35万X/lil（其中大部分为政策房或政府回购，导致价格较低）；商住用地173.4万元/-帀，商业用地均价为194.45万丿〃亩，一幅综合用地成交地价为1288.32万元/亩（位于市商业中心绝佳地段，价格较高）。扣除特殊因素，马鞍山市一般商住、商业地块平均价格约为170〜200万元/亩。从楼而均价看，全市总体楼面均价约为1032元/nV,扣除住宅楼面均价较低和综合用地楼而地价较低外，商住和商业楼而均价约为110
6、0〜1260元/nf。据此推算，今年成交住宅用地在商品住宅上市时价格至少在5100元/川以上。2）2011年土地市场热度分析•溢价分析溢价住宅商住商办商业娱乐旅馆综合用地合计地块幅数418/2/125溢价地块幅数010/1/
7、112溢价比0.00%55.56%/50.00%/100.00%4&00%2011年，全市共成交土地25幅，溢价地块12幅，溢价率为48%。其中，底价成交13幅；溢价率在0〜50%的7幅；溢价50%〜100%Z间的4幅；溢价超过100%的1幅。从溢价地块时间分布看，超过100%溢价率的
8、共1幅，成交时间为5月份；溢价50%〜100%±间的共5幅，成交时间为4幅4-5月、1幅11溢价0〜50%共7幅，成交时间为7月和10月；底价成交13幅，各吋间段均有，但以12月份较为集中。可以看岀，全市溢价主耍集中在5（）%以卜•的低热度区域及底价成交；土地热度上半年较热，下半年逐渐走低，年底趋冷，出现流标地块。总体而言，进入年底受宏观环境因素影响较为明显。3）土地市场总结2011年，马鞍山市共成交经营性用地25幅，累计成交面积128.47万册；以商住和住宅为主累计成交22幅，成交而积124.16万nV,
9、占总成交而积96.6%。后期上市量累计约298.54万nf,主要以商住和住宅用地为主，两者上市体量合计约272.1万nV,约占总上市体量的91.1%。从土地成交价格看，全市总体成交均价约为160万元/亩，一般商住、商业地块平均价格约为170〜200万元/亩。全市总体楼面均价约为1032元/册，一般商住和商业用地楼面均价约为1100〜1260元/nf全市溢价主要集中在50%以下或底价成交的低热度区域；土地热度上半年
