在他人的国有划拨土地上投资建房后无偿使用十五年的合同性质和效力

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1、在他人的国有划拨土地上投资建房后无偿使用十五年的合同性质和效力甲学校与乙商贸公司签订合同，约定乙商贸公司投资建设甲学校的800平方米国有划拨土地上立项的商业办公楼两层，双方签订引资合作建房合同。楼房建成后产权归甲学校所有，乙商贸公司租用第一层商业用房15年，不交租金。租赁期满后，乙商贸公司将承租的一楼商业用房全部无偿移交给甲学校。后因政府拆迁，甲学校起诉要求解除合同。乙商贸公司反诉，要求甲学校支付投资损失和预期利益损失。本案的焦点是所涉合同的性质和效力？一、本案所涉合同的性质对于本案所涉合同的性质，实践中有三种观点。第一种观点认为，合同约定一方出地、一方

2、出资，双方共同投资，出地方取得房屋所有权，出资方在一定期限内使用房屋，双方共享建成后房屋利益，符合共同投资、共享利润、共担风险的联合建房的法律特征，合同应定性为联合建房合同。第二种观点认为，合同虽然约定一方出地，一方出资，但所建房屋的所有权归出地方所有，出资人只取得约定期限内建成房屋的占有使用权。这一使用权的取得以其预付租金（对工程建设的投资）作为前提，这样的约定更符合一方交付房屋给对方当事人使用、收益，对方当事人给付租金并于约定使用期限届满后返还房屋的房屋租赁合同的特征，合同应定性为房屋租赁合同。第三种观点认为，此类合同内容包含联合建房和房屋租赁双重法

3、律关系。就联合建房法律关系而言，房屋建成后，土地提供者取得房屋所有权，出资建设者占有使用房屋，利润分配完毕，联合建房合同即履行完毕，但因为双方约定以房屋租赁的方式分配利润，故房屋所有权人要保证将房屋交付出资方承租使用，并按照租赁的要求，使租赁物在承租期内满足出资方的使用。联合建房的约定虽然履行完毕，但是作为利润分配方式的房屋租赁约定还在继续履行，联合建房的约定无法吸收双方对于房屋租赁的约定，因此，合同的性质应确定为联合建房、房屋租赁合同。笔者同意上述第二种观点。认定合同性质应当探求合同当事人的意思表示和缔约目的。从《合同》约定内容来看，乙商贸公司签约的真

4、实意思表示并不是与土地使用权人就合作进行利益分配，而是在一定期限内租赁建成后的房屋。其缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上。乙商贸公司对建成房屋的使用已经支付了对价。甲学校签约的真实意思表示是通过预先收取租金，以完成房屋的建设并将房屋出租获取收益，其缔约目的落实在通过租赁房屋获取租金收益上。提前收取承租人的租金并由承租人进行房屋建设，是其完成房屋建设的一种手段，或者说是其融资建设房屋的一种方式。租赁合同是出租人提供房屋给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其本质特征是以租赁物的使用、收益和租金的收取为目的。《合同》缔约双方的真实意思表示符合租赁合同的

5、法律特征。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”本案所涉《合同》约定内容符合司法解释规定情形，应当依照司法解释规定认定合同性质为房屋租赁。但本案合同与一般房屋租赁合同相比，具有特殊性，一是合同签订时房屋尚未建设；二是承租人对租赁房屋支付的对价包括承担房屋的建设。因此，相对于一般房屋租赁合同而言，本文所涉合同中，承租人支付租赁房屋的建设资金并承担租赁房屋的建设，完成房屋建设后，双方权利义务与一般房屋租

6、赁合同相同。实际上该类合同系对在建工程的一种经营行为。房地产开发经营方式中，商品房预售合同亦属于对在建工程的经营行为，上述两类合同均是在房屋未建成情形下，通过预收租金或者预收购房款的方式获取建设资金，以完成房屋建设。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，将开发商出售尚未建成房屋签订的合同定性为商品房预售合同，并针对预售房屋的特点规定了一系列的处理原则。按照“相同问题相同处理”的法制原则，对于尚未建成的房屋的出租应当定性为房屋预租合同，更符合合同本身的特点，这样也便于与一般的房屋租赁合同予以区分，按照预租合同的特殊性处理纠

7、纷。这一观点体现在部门规章和部分省、市的地方性法规中，如国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租房取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。二、本案所涉合同的效力实践中，本案所涉合同的效力主要有两种意见。第一种意见认为该类合同无效，理由是：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的规定属于强制性规

8、定，违反上述规定转让、出租划拨土地使用权的行为无效。《城镇国有土地使用权出让和转