乐清市中心区地块初步提案（温州三角洲出品）

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1、1、乐清人不仅有钱，而且走南闯北，有很强的鉴赏能力。（在上海、北京两大都市起码各有10万人以上，全国各大省会城市，乐清人在政、商两界也都起主导作用）2、楼市旺盛，一派繁荣，房子好卖，“口袋交易”导致对产品研发缺少激情；3、现今楼市高度繁荣的背后，实际上是纯粹投资+投机的市场，缺乏真正满足居住需求，适于传承而非转手的住宅；4、、离土不离乡的消费行为方式，不管离得多远，事业做得多大，总有回乡置业的情结；5、、目前整个乐清住宅开发集中在中等档次产品，尚缺乏真正的高端物业；6、、富豪年轻化，企业家第二代都已经成长蜕壳，不单有钱，还有

2、眼光，有见识、有文化、有品位、有健康的消费观。7、乐清现有约120万人口，名副其实的温州大县，但城市中心区的开发却是起步最晚的，城区的号召力与凝聚力将变强，对乐清各区的吸纳力也将变强，有后起优势；8、、开发商群体庞大，多如牛毛，但缺乏全国性品牌，甚至连区域性品牌都相当缺乏；第一部分、乐清市场印象第二部分、土地研判（swot）一、优势（S）1、处城市总体规划之未来城市中心区板块，前景看好；2、本地块属于四环内，就目前拍出的地块中，距离市中心时空距离最近，交通条件成熟，具备地段区位优势；3、紧靠中心公园，有城市景观资源优势；4、

3、未来城市规划体现城市中心区的市政及生活、商业配套齐全；二、劣势（W）1、项目北面有一整排紧挨着的农民房，不利于项目形象提升2、项目南面有2处庙宇影响，存在思想上的忌讳3、当前四环路属国道性质，车流嘈杂4、中心景观公园尚为远期规划，能否贯彻落实还不确定5、经济技术指标限制比较严苛，致使项目存在硬伤，譬如：单层控制在3米以内，以及70/90的限制6、高昂楼板价的压力7、景观面视觉狭窄，均好性不足三、机会（O）1、高端产品的相对突破空间2、当地强大的购买力，有强大的需求3、城市中心区的概念，有机会吸引虹桥、柳市的人口，城市中心区的

4、吸附力开始显现4、一类别墅用地受限，高层豪宅将成趋势四、风险（T）1、70/90多拼的风险，销售与规划审批上都存在不确定因素；2、当前楼市价格狂飙，难免有政府宏观面政策调控的风险；3、城市中心区开发推进的进度缓慢，将影响客户信心；4、高地价所导致的产品及客群的单一与狭窄，一旦产品做不好，将给销售带来极大隐患；5、开发豪宅产品对开发团队的整合与把握要求严格，反之有“做坏”产品的风险；根据对乐清市场的经验把握，以及在上述市场研判基础上，综合SWOT模式分析，我们可以清晰的得出支撑项目定位的基础条件，“消费力强大，产品市场空缺，创

5、新空间广，地段区位成熟，地块本身也具备做豪宅的基础，再加上高位获得的地价压力等背景”，三角洲认为本项目的项目定位：为乐清第二代富豪阶层量身打造的空中别墅第三部分、初步定位思考豪宅，稀缺产品，必然针对窄面客群谁住豪宅？客群定位：少数位于金字塔尖的第二代企业掌门人，新贵富豪，年龄在35-45岁之间，在精不在滥。年纪虽轻，但经济实力非常强大，为人低调而有相当的身份、地位和社会影响力；手握重要的资本，在所投资的行业和领域拥有相当话语权；不仅有钱，而且具备丰富的阅历以及极强的鉴赏能力；他们对于所谓流行的奢侈品态度淡然。因为，他们觉得时

6、尚奢侈品已经成为日常生活的一部分；他们低调不张扬，买豪宅用名车，只是为了犒赏自己和家人；他们有一个约定的圈子，非圈子里的人无法知道他们对什么感兴趣，对什么不感兴趣，而且，他们的圈子信息价值相当高；他们有自己的一套行事方法，不会轻易被外界影响，视角和观点常常迥异于他人；他们很在意细节，一个细节没有做到位，他将离你而去；描述：豪宅理念思考：（如何做豪宅？）专业的心，做专业的事！“豪”开发团队从前期的建筑设计、景观设计、室内装修设计到后期的物业管理等，开发团队的选择，必须是强强联合，国际名师精心打造，行业巨擎风采，方显豪宅凌人气度

7、！推荐团队：建筑设计：澳大利亚柏涛、美国Tontsen、绿城东方、深圳建筑设计总院景观设计：中国美院、泛亚易道、贝尔高林室内设计：香港G.I.L、香港HLA/其他可请选定设计院推荐(港、台设计师是目前国内精装修设计领域的主要力量，他们既具有华人生活习性，又具有全球室内设计视野)物业管理：第一太平戴维斯、戴德梁行、新加坡怡安澳大利亚柏涛美国Tontsen绿城东方深圳建筑设计总院泛亚易道贝尔高林香港G.I.L第一太平戴维斯戴德梁行新加坡怡安“豪”用材用料坚持全球选料标准，基本上是取自世界各地的名贵建材。并大量采用传统手工工艺打造

8、艺术精品，以考究选料确保与顶级豪宅相匹配的高尚身份和品质。惯用选材：外墙：外饰面采用德国菜姆石。大堂：地面石材，墙体采用石材、乳胶漆和壁纸，天花为石膏板刷乳胶漆，楼梯为木扶手配铁艺栏杆。房间地面：高级实木复合地板或石材；工人房为地砖。墙面：高级墙纸，石材或高级木饰面。入户门：指纹锁木门，双