房地产金融第二章基本知识

《房地产金融第二章基本知识》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第二章房地产金融基本知识掌握房地产金融的分类、特征理解名义利率和实际利率、资金等效值，能绘制现金流量图掌握担保融资涉及各项内容2.1房地产金融的分类和特征2.1.1房地产金融的分类及特征一、分类1.经营性质2.融通方式3.放款形式政策性房地产金融自营性房地产金融间接金融直接金融担保放款信用放款公积金；经适房不经金融中介机构经金融中介机构融资信誉人或物担保2.1房地产金融的分类和特征4.不同房地产领域5.资金融通对象6.金融工具土地金融房产金融债务性融资权益性融资房地产债券房地产股票抵押贷款房地产信

2、托受益凭证房地产保单房地产长短期信贷股票、权益凭证、合资债券、租赁、贷款二、特征1.集中性（房地产体积大、资金投入大）2.资金周转期长（征地-规划-七通一平-房屋施工-装修-竣工验收-出售（出租））3.资金运动固定性（固定性）4.资金增值性（利息；土地稀缺性）5.风险性（政策风险；决策风险；自然风险；财务风险）2.2利率、收益率一、利率i=I/P*100%i-利率；I-利息；P-本金2.计算利息的方法：单利法：I=P*i*nn-借贷时间复利法：I=P*（（1+i）的n次幂）—P3.名义利率和实际利

3、率（1）考虑通货膨胀率名义利率=实际利率+通货膨胀率注：通货膨胀率越高，名义利率与实际利率之间的差额越大（2）利率单位与计息周期不一致计算P19注意：假设计息单位为一年单利计息：名义利率=周期利率*每年计息周期数=实际利率其中，周期利率=实际利率/每年计息周期数复利计息：实际利率=（1+名义利率r/m(每年计息周期数)）的m次幂—1注：m=1,实际利率=名义利率；m越小，实际利率与名义利率差额越大F=P*(1+名义利率r/计息周期m)的m次幂F-本利和二、资金等效值与现金流量图1.什么是资金等（效

4、）值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。2.现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。注意要点（1）作图三要素：发生时点、箭头方向、现金流入(箭头朝上)流出（箭头朝下）额（2）时间始点用0期表示（而非1）（3）P-现值、F-终值；A-等额年金；G-基本额；i-年利率；j-年通货膨胀率；n-时间例题：某人现在借款1000元，年利率为6%，五年内以两种不同方案还清全部利息和本金，画出现金流量图（复利计息）一、每年年底付60元利息，第五

5、年末付息时将本金一起付完。二、最后一年末将本利一次付清。01234n现金流量图示例012345100060606060106001234510001338.2三、收益率1.收益率：投资的收益率（回报率）收益率=收益/总投资2.折现率：将未来收益或收入转换成现值的比率（收益率）注：利率与折现率的区别：利率是资金的报酬，只与资金本身获益能力有关；折现率与资产及所有者使用效果有关。3.内部收益率：项目的净现值等于0时的折现率内部收益率表示资金流入现值总和与资金流出现值总和相等。4.全部投资收益率：权益资

6、本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。反映了全部已投入资本的收益水平。2.3担保融资按贷款有无担保，分为A--债权人（债权）B--债务人（债务）C--担保人（债务人或第三人）D—其他人一、担保与反担保1.担保及担保形式（1）担保：以债务人或第三人的特定财产，抑或特定人的信用作为债权的担保，以保障特定的债权得以实现的行为（2）担保的形式：抵押、质押、留置（物权担保）保证、定金信用贷款担保贷款2.反担保：担保人（第三人）为债务人向债权人提供担保时，由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的

7、一种担保制度。追偿权：担保人为债务人履行义务而应享有的权利。反担保形式：保证或物的担保注意：保证、抵押、质押存在反担保；留置、定金不存在反担保反担保的形式（1）求偿保证（2）求偿抵押（3）求偿质押案例主债务人之外的保证人债务人或其他人债务人或其他人二、保证贷款1、保证及其法律关系（1）保证：保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定（代为）履行债务或承担责任的行为（2）保证涉及三方当事人：保证人、债权人、债务人（3）债权人债务人（主）债权人保证人（从）保证人债务人债权债务关系保证合同

8、关系委托关系（4）保证的特征：从属性、相对独立性、单务性、无偿性、补充性从属性：依主合同的成立而成立，依主合同的消灭而消灭，随主合同的转移而转移，保证债务的范围受主合同债务范围的限制。相对独立性：四种表现单务性和无偿性：债权人对保证人并不负对价给付义务；相对债权人来说，原则上具有无偿性。补充性：第二位的。两点注意。（5）保证人：自然人、法人、其他组织注：①自然人作为保证人应具有民事行为能力②企业法人的职能部门不能充当保证人③经国务院批准，在使用外国政府或经济组织贷款进行的转贷中，国