2012年06月15日北京东亚·马赛公馆营销决策意见

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1、东亚·马赛公馆营销决策意见东亚新华营销中心前言•内容提要项目概要地区和市场定价方案广告宣传策略基本营销框架项目开发营销工作回顾住宅部分住宅部分主题塑造开盘方式住宅部分现状公寓部分-可比价值单向对比推广策略作用和目的公寓部分现状-价值测试广告策略计划框架面临的主要问题-价格测算公寓部分-可比价值单向对比-价值测试-价格测算•东亚·马赛公馆营销决策意见2012/6/15东亚新华2项目开发营销工作回顾、住宅部分现状、公寓部分现状、面临的主要问题项目概要2012/6/15东亚新华3项目开发营销工作回顾•经过2年多的发展，价格从17200发展到19000的均价

2、，•位置：大兴区清源西路•总面积：11.4万㎡•住宅面积：9.7万㎡，共980套•公寓面积：0.8万㎡，共171套一、2010年3月11日二、2010年5月8日三、2010年9月20日四、2010年10月24日•两限房面积:8万㎡，共1003套•市场预热，住宅主推80~130•售楼处开放•住宅均价17200元/㎡•马赛公馆一期开盘㎡户型。均价待定•批准套数551套，约占住宅•商铺面积：0.17万㎡，共11套总套数的56%•车位面积：0.7万㎡，共199个•销售周期：1.73年五、2011年10月27日六、2011年2月28日七、2011年3月1日八、

3、2011年5月17日•住宅均价上调500，达到•公寓Mimi19号楼开盘•住宅均价16800元/㎡起•整体均价19000元/㎡17500元/㎡（45~50㎡）•住宅均价18000元/㎡•公寓总价80万/套起（2000•Mini公寓13800元/㎡起元/㎡精装标准）九、2011年6月22日十、2012年后•宣布整盘售罄•项目团购方圆拟重售，项目于7月初整体变现•住宅390套，公寓128套（含9套底商）•东亚·马赛公馆营销决策意见2012/6/15东亚新华415#7#13#14#8#11#19#两限12#两限9#两限10#两限两限两限东亚·马赛公馆位置：

4、大兴区清源西路面积：总11.4万㎡；住宅9.7万㎡，共980套；公寓0.8万㎡，共171套状态：项目将于2012年7月初交房达到现房状态2012/6/15东亚新华5住宅部分现状•截至目前：马赛公馆剩390套住宅，其中77%以上为83~106平米两居室户型，23%为125~139平米三居室户型，其中46%以上为100平米以内两居室户型•未售总套数总计83纯南89南北96南北101南106南103南125南139南合计销售率楼座–390套套数两居两居两居北两居北两居北两居北三居北三居套数百分比•未售总面积–4.06万平米7#96314122969.79%

5、•未售产品–两居室83~106平米8#23962080.39%–两居室300套–三居室125~139平米9#32341716992.94%–三居室90套•未售产品配比（户型）10#36361717181243.13%–两居室77.44%–三居室22.56%11#21161981.37%•未售产品配比（面积）–100平以下两居室12#1123863076.56%46..41%–100平米以上两居室31.03%13#131324654.90%–100平米以上三居室22.56%14#12161983.90%15#4496.8%合计8629322653448

6、4039060.20%•东亚·马赛公馆营销决策意见2012/6/15东亚新华6公寓部分现状•截至目前：马赛公馆剩128套商住公寓（含9套底商），其中92%以上为45~49平米平层户型•未售套数–128套产品LOFT顶层东西向平层中间层东西向商铺底层东西向小计•未售面积–0.7万平米•未售产品面积45-49㎡45-49㎡90-181㎡-–Loft45~49平米1套–平层45~49平米118套–底商90~181平米9套总套数4013111182•未售产品配比–Loft0.78%–平层92.19%–底商7.03%销售周期479479479479销量3913

7、254销售率97.50%9.92%18.18%29.67%剩余套数11189128•东亚·马赛公馆营销决策意见2012/6/15东亚新华7面临的主要问题•马赛公馆主要面临开盘方式、开盘价格、营销策略三个方面的问题开盘方式•市场信誉•根据公开信息表明，公司已于2011年6月宣告售罄，按现有资源重售，会影响公司市场信誉。•不良影响•产品规划带来的硬性条件使得可以调配的空间也以价格为主。价格变动将牵动新老业主的神经，不良影响将被放大。开盘价格•以竞品定价•通过市场调研和价值比对定价，可能造成的结果是难以快速抽身，且市场活动被动，客群容易被高素质竞品夺取。•

8、以市场承受力定价•通过辐射范围的客群承受力定价，可能造成的结果是对客群承受力的把握偏差，利润不能尽可能的最大