2012年4月武汉长江航运中心项目前期策划报告115p

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1、——“长江航运中心”项目前期策划报告——谨呈：武汉长江航运中心实业有限公司2012年4月项目目标解读通过与开发商的接触、项目标书的解读，我们认为该项目承担着三大目标1第章目标1：品牌目标130多年历史，足迹遍及海外。我国航运企业中唯一能实现远洋、沿海、长江、运河全程物流服务的航运企业。国务院国资委管理的大型企业集团，除了远洋航运独具影响力，长航“国宾船队”也闻名遐迩。航运到地产的跨越，树立长航地产品牌价值长航——航运骄子，栋梁国企长航目前仅有一个的项目在售，一个项目待售，地产品牌刚刚起步。该项目将是公司的

2、打造综合体实力的呈现，肩负该项目地产价值的塑造，地产品牌树立的使命。地产开发——新生起步，借此飞跃目标2：社会责任使命推动城市发展，激活历史，重塑辉煌项目多家股东，并有政府背景，具有社会责任感，在武汉奋起发展的时期，长航肩负着推动城市前进的历史使命。企业——推进发展的使命地段——再创辉煌历史的使命项目所在的地方是汉口的核心，汉口的发源地，也是武汉商埠文化的发祥地，有拥有浓厚的江滩文化。我们项目承载着这块土地赋予的身后文化，具有重新区域繁华的历史使命。项目——社会功能的使命项目是一个包含办公、酒店、商业、居

3、住功能的综合体，项目的企业责任和地段价值，需要该项目的综合体物业也承担相应的社会责任承担起完善城市功能的使命。目标3：经济效益豪宅售价最高度项目住宅目标售价3.5万/㎡，将成为武汉最高住宅的代表；商业出售，售价5万元/㎡，实现资金的回笼。项目的整体价值的实现项目的销售收益最大化实现项目价值的提升和项目的影响力。激活缄默历史，开创新纪元——大武汉时代的新航标————城市地标——提出核心问题基于对项目的基本条件、目标预期、竞争环境的解读，寻找到项目的核心问题。2第章价格跨越：目标售价3.5万/㎡VS区域均价1

4、.5-2万/㎡中城国际1.4万/㎡武汉天地2.5万/㎡融科天城1.9万/㎡京汉19032.3万/㎡馨悦国际1.3万/㎡中华城1.5万/㎡目标：本案住宅保底均价3.5万元/㎡，商业保底均价5万元/㎡现实：项目周边普通豪宅项目均价均在2万元/㎡以内；武汉高端豪宅3.2万元/平方米；地块限制：“五大限制”小地块VS标杆项目限制1：地小、高容；限制2：地块被切割成两块，用地狭长。限制3：住宅位于二线景观；限制4：住宅内有还建楼；限制5：办公楼用地确定，占地基地大，住宅、商业布局受挑战；市场突围：武汉豪宅群雄并起，

5、我们该如何突围？武汉豪宅，各有特色从景观、产品、地段、综合体价值，更有千秋。武汉从不缺水景豪宅1、武汉水景丰富，不仅有长江，还有各大湖泊；2、未来滨江滨湖景观资源大盘云集，预计供应约1000万㎡；资源占有城市核心价值产品价值综合价值奢华价值东湖国际京汉1903晋合世家武汉天地万达公馆绿地国际金融城万达公馆武汉中央文化区复地东湖国际江尚天地华侨城和记黄埔地块联发瑞盛地块中烟月湖琴声九龙仓地块武汉天地世茂锦绣长江越秀地块潜在供应项目在售项目本案招商墨水湖地块问题解决之道在项目的目标和现实之下，我们的解决问题的

6、方向在哪里，我们通过城市地标项目解读，寻求问题解决知道。3第章现在，我们踏上寻找地标成就因素之路……在北京……三里屯village兼容并蓄的人文风尚汇钓鱼台7号院军政教聚集的地段、顶级的产品城市中心的公园景观北京798艺术区艺术、文化殿堂华贸中心城市核心地段、奢华聚集地在上海……上海新天地核心地段、石库门文化、综合体价值汤臣一品陆家嘴中心、江景、最奢华的产品金茂中心：城市核心地段城市最顶级的资源星河湾：奢华、高贵的产品在广州……五羊雕塑、小蛮腰：城市历史、现代文化的精神标志中信广场核心地段，城市天际高度的

7、产品交通利好、产品形象星河湾最高端、最精致的产品在深圳……华润万象城：城市核心地段高端商务、商业综合体城市文化的打造香蜜湖一号：个性化的别墅产品海景资源产品创新中信红树湾：城市核心地段海景资源产品创新城市最核心、最有内涵、底蕴的地段海景：中信红树湾江景：汤臣一品园景：钓鱼台7号院精致品质：星河湾产品创新：香蜜湖一号奢华配置：汤臣一品上海新天地：文化复兴芙蓉古城：文化再造三里屯：文化融合顶级奢华商业金茂大厦城市能级办公华贸中心具有现代或文化元素的项目形象通过各个城市的地标，我们寻找到成就这些地标的要素，归纳

8、总结，我们发现这些元素不外乎如下：地标成就因素对于我们，成就地标的立基点是什么？……品质：品牌影响力+时间积淀+精细化开发+设计资源整合能力要求高——可操难度较高形象提升：设计资源整合能力高+受众相对小+尺度难以把握产品创新是基础顶级配套服务是可延续的商业溢价综合价值文化立基元素创新性可操作性判断维度唯一性地段：老汉口峰值地段，和黄共享，不具唯一性；景观资源：江景项目遍地开花，不具唯一性顶级配套服务：本案商务摩天会所+五星酒店