2012年03月河南舞钢项目营销整合报告

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1、好邦中国2012.03河南舞钢项目营销整合报告好邦将以专业的视角及严谨的态度来谋划天福·舞钢项目的战略定位TheUnitedStateswouldinaprofessionalperspectiveandattitudeToplantheTianfuWugangprojectstrategicpositioning!项目整体定位分析市场定位分析建议目标客群分析建议地块环境分析产品定位分析建议市场调研分析项目提报总纲舞钢房地产市场研究舞钢城市概况市场调研分析舞钢房地产现状河南省舞钢市，位于河南中部，是一座年轻的现代化工业生态旅游城市。城市面积645.67平方公里，人口32万。舞钢初步

2、探明地下矿产资源50多种，尤其是铁矿石储量达8亿吨，是全国十大铁矿之一。城市印象城市交通舞钢市距省会郑州165公里，距平顶山市68公里；省道220线、234线、331线、焦桐高速公路穿境而过，筑了舞钢四通八达的出市出省大通道。焦桐高速公路省道220线省道234线省道331线从以上经济指标情况来看，舞钢经济下滑趋势得到有效遏制，全市经济呈现出逐年稳步增长势头。人均可支配收入每年都在递增，居民可支配收入的增长将会刺激房地产市场的发展。舞钢市历年GDP产值舞钢市历年居民可支配收入城市经济发展情况规划确定未来城市为“一轴、三片区”的发展模式：一轴：即为钢城路，承担未来城市发展核心轴的作用；

3、北部片区：新兴工业园和商贸居住片区。规划体现新兴城市功能；中部片区：垭口核心片区。规划体现和谐社会政治、经济、文化多方面的繁荣，是现代化小康城市面貌的核心体现区；南部片区：钢厂工业园和石漫滩生态旅游片区。规划体现生态型的城市特色。城市规划建设钢城路北部片区中部片区南部片区舞钢市位于河南省中部，城市历史悠久，景色秀丽，资源丰富，堪称山水之城，城市良好资源环境极大地促进了舞钢房地产市场的发展；舞钢市目前在钢铁支柱产业及旅游复兴产业的带动下，社会经济处于快速稳定发展阶段，城市综合实力逐年增强，在周边县级市中有着凸显的实力，具备不可低估的发展潜力，未来房地产市场发展前景良好。舞钢城市背景总

4、结舞钢房地产市场研究舞钢城市概况市场调研分析舞钢房地产现状从目前市场情况来看，舞钢市商品房价格受国家宏观调控、经济形势、居民消费能力、供应总量等因素影响较小，总体来说商品房价格相对平稳；未来土地市场待开发量大，房地产开发建设形式多样，商品房价格差距明显，高层住宅逐渐被市场所接受；最近几年来，舞钢市房地产市场在宏观经济运行良好和国家提出中部崛起战略背景下，呈现出快速发展的势头，房地产业在城市经济发展中的地位和作用日益增强，不仅促进了相关产业的经济增长，同时对完善城市功能，加快城市基础设施建设，增加城市就业人口和改善居民生活环境等方面都作出了积极的贡献。舞钢房地产市场特征年份成交面积（

5、亩）成交总额（万）成交单价（万/亩）2007年36434.512.072008年122.262317.518.962009年3601186832.972010年739.83257544.032011年342.772055859.98从上述图表中可以看出，舞钢市土地市场从2008年开始快速发展，2010年土地成交面积达到最高值，虽然2011年土地成交面积不及2010年的一半，但是土地成交单价还是成逐年增长趋势。舞钢市土地市场区域成交面积成交总价北部片区16.76亩1095万中部片区326.01亩19463万南部片区002011年舞钢市土地市场从2011年舞钢土地市场成交情况来看，中部

6、片区成交面积326.01亩，是舞钢市出让土地面积最大的一个片区，其中大部分的土地被建业集团下；而北部片区仅为16.76亩；南部片区甚至为零出让，主要是因为南部片区规划为钢厂工业园和生态旅游片区，住宅用地较少。舞钢市商品房价格走势近几年来，舞钢市商品房价格处于稳步增长趋势，到了2010年，由于秀甲中原等中端项目的开发销售，拉高了市场价格，突破了3000元/㎡；目前市场均价为3520元/㎡，较2011年上涨了6.25%，未来舞钢市房地产市场将会形成一个稳定发展的趋势。房地产政策—存款准备金下调中国人民银行宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

7、；准备金率的再次下调，意味着银行自有资金将因此而增多。在此次调研过程中了解到，项目工程建设必须到二分之一及以上，才能取得预售证，但是在目前舞钢市场上，很多项目在没有拿到预售证之前，都会先进行订房活动，如果客户已经订房了，等开盘的时候又不想要这套房子的话，订金是不予退还的；随着准备金率的下调，意味着银行自有资金将因此而增多，个人住房贷款额度也将因此放大，将有助于在当前复杂形势下稳定国内经济增长；舞钢市目前虽然也受到国家调控政策的影响，但是在目前舞钢市场上，刚性需求还是占