2012年03月包头市固阳广众国际中心项目前期定位报告

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1、固阳广众国际中心项目前期定位报告浩天置业2012.03报告提纲二．宏观环境一．项目属性解读三．项目诊断五．写字楼/公寓/LOFT部分四．商业分析六．营销建议报告说明：本报告旨在通过对固阳房地产市场的研究，深入解析固阳商品住宅及写字楼、商业的市场特征、客户特点，并为项目提供合理的产品建议。报告提纲及报告说明一.项目属性解读目经济技术指标交通区位地块属性周边配套项目经济技术指标—19万㎡大型城市综合体，规划分为住宅、办公、商业三大组团，考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。主要经济技术指标占地面积82599㎡建筑密度33.4%容积率2.27地上建筑面积188

2、155㎡商品住宅主要经济技术指标总建筑面积91113㎡高层建筑面积68013㎡多层建筑面积22050㎡底商建筑面积51055㎡商办主要经济技术指标大商业总建筑面积42193㎡（地上）写字楼及公寓总建面45301㎡（地上）项目属性解读一.商品住宅及底商购物中心写字楼公寓商业及写字楼商业酒店项目属性解读——固阳县核心位置，属黄金地段，交通便利项目属性解读一.旧区固阳老城区本案包头白云鄂博固阳固阳新城区项目位于固阳县区，地处城市主干道阿拉塔大街和新建路交汇处，是连接旧城区和新城区的桥梁，驾车6分钟即达县政府，是固阳县核心商务区域，同时也是呼包鄂经济圈发展要地。地理位置距离

3、地标距离：距离中心城区：0公里距离汽车站：2.5公里交通枢纽城市主干道：阿拉塔大街（接驳包白线贯通全县）、新建路等配套学校:固阳二中、小鸿雁双语幼儿园、新城小学、县党委等医院:包头市中心医院固阳分院、中蒙医院等项目属性解读——地块性质综合用地，地形方正，原县政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域地块位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：项目处于固阳商务区核心位置，紧邻两条城市主干道，独享县中心广场，比肩广众假日酒店，利于塑造高端形象，地块周边住宅项目多为6层住宅房，为公务员居住区，人口素质较高。不利因素：附近高端商业项目销售不畅，办公项目去化缓慢。项目属性解

4、读一.原行政办公区宗地广众购物中心（商圈之二居住区、商业底商居住区、商业底商居住商业与服务区居住商业与服务区县中心广场广场天和商厦（商圈之一）项目属性解读——固阳作为“包头城镇一体化经济圈”重心之一,具备很强的辐射力，为项目塑造高起点、广泛引入客群奠定基础固阳是包头市城乡经济重点发展规划，固阳县是包头城镇经济圈的重心之一，本案位置为“重心的重心”根据规划，未来包头城镇经济圈将形成以固阳县为中心的城市群，按照“两轴—多点”的产业空间结构，重点推动沿S211和包白交通干线两条轴线的工业园区和资源富集地的产业发展。项目属性解读一.包头白云鄂博固阳黄河发展轴呼包沿线发展轴主

5、要铁、石矿分布7项目界定：具有较强辐射力三线，是县城核心区域大规模综合体项目属性具象诠释区位城市核心区域城市发展方向，商务商业热点区域交通组织便利临一条城市主干道，昭示性强环境生活设施完善周边拥有完善的生活配套辐射力呼包鄂重心较强的辐射力对客群引入有推动作用项目大规模建面91113平方米低容积率容积率2.27项目属性解读一.本报告要了解的关键问题固阳的宏观经济发展水平对未来房地产市场影响如何？问题一固阳商办市场研究？重点商圈调研？目标客群寻？商办产品建议？问题三固阳目前在售项目总体及各户型段供应量、成交量、价格分析？固阳客群研究？本项目产品建议？问题二二.宏观环境固

6、阳宏观经济分析房地产市场指标分析市场需求量分固阳产业结构呈二、一、三形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于老城区2007年，固阳县完成生产总值46.5亿元，同比增长18%；工业增加值完成19.5亿元，同比增长25.7%；财政收入完成5.5亿元，同比增长25.24%；固定资产投资完成43.8亿元，同比增长29.1%;社会消费品零售总额完成7.1亿元，同比增长13.9%；城镇居民人均可支配收入12006元，同比增长20%；农牧民人均纯收入4739元，同比增长15.4%。区域产业特征鲜明：全县第三产业滞后消极、第二产业基地格局，分

7、布于固阳外围；中部以旧区是全县行政与商务中心。二.宏观环境铁矿工业园区石矿工业园区县行政与商务中心农业绿色园区产业布局及城市格局决定了固阳75%的常住人口分布在市县区内，主要集中于旧区和新区城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、员工收入水平良好11年末，包头市全市常住人口21.3万人，其中城镇人口占5.1万人，农业人口占16.2万人；近年新兴消费人群主要由当地私营业主、公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及构成。本案主要除当地客群外，需扩容吸纳外源客群。二.宏观环境核心商务区人均年收入3-5万居住区钢铁、矿石煤化工、电力产业基地高层领导人均