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时间:2019-08-23
《中国物业管理的几大误区及对策-舒可心课件》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、2021/8/231中国物业管理的几大误区及对策舒可心介绍北京市在物业管理立法方面的理念、制度创新及物业管理领域的发展趋势1999-开始研究中国房地产和相关问题。参与业主活动2001-朝阳园业主委员会主任2002-提出《物业管理条例》修正建议案2003-“制度分析与公共政策”项目研究员,人民大学2004-参加人大法工委《物权法》二次审议座谈2004-“社区发展之友”奖,美国社区发展论坛2006-研究“物业管理权信托”模式,并在朗琴园试行2002-受聘多家业委会顾问2004-受聘多家物业服务企业、发展商顾问2006-受聘多个城市街道办事处2009-参与《北京市物业管理办法》及配
2、套法规的起草、论证活动自我介绍:CCTV经济频道直播CCTV新闻直播间2021/8/235误区一“前期物业管理”——住宅物业管理所有冲突的根源——中国的物业管理1954,香港,“廉租屋”开始聘用专业房屋经理1970年代,香港,大型屋村聘用从“廉租屋”管理训练出的专业房屋经理,并开始管理商场、办公楼、工厂厂房等1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理1994年4月建设部颁布了33号令,《城市新建住宅小区管理办法》,明确指出:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管
3、理公司统一实施专业化管理”。2003年9月1日,《物业管理条例》诞生,后2007年修订。2007年10月1日,《中华人民共和国物权法》实施前期物业管理概念的产生1981年,中国大陆物业管理诞生1994年,建设部33号令;国务院《物业管理条例》开始起草1994年,《深圳经济特区住宅区物业管理条例》:第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理,管理费用由开发建设单位自行承担。第二十六条 住宅区开始入住后两年内,开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理;业主委员会在此期间成立的,业主委员会应与开发建设单位签订
4、委托管理合同,并行使本条例规定的各项职责,但不得终止委托管理合同;开始住两年后,业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理,原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的,由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间,应当接受业主和有关部门的监督。2003年《物业管理条例》出台确立了“前期物业管理”阶段这个法定名称全国除深圳以外的“建管不分”的物业管理模式广受诟病2003年,建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》确立建管分离的思路表面上剥夺了发展商的管理
5、权,实际上解除了发展商的管理义务和责任。通过所谓的“前期招投标”把责任推向市场,推给前期物业服务企业。2010年,《北京市物业管理办法》又确立“建设单位承担前期物业服务责任”的建管不分的模式,但本质已经发生变化“前期物业管理”权利义务的混乱特征导致物业服务企业一“仆”二“主”的窘境拿地设计规划建设委托物业服务企业完成业主们(包括发展商未售出房屋)的权利义务(委托物业服务企业完成)运行委托他人完成成品保护发展商的权利义务维修、养护公共区域收益保修撤管或被炒前期物业管理阶段的权利义务关系发展商的义务、责任、权利房屋买受人(业主)的义务、责任、权利义务随时间过度给业主权利不过度,缔
6、约权人(发展商)为自己牟利导致纠纷隐患事实上中国的“前期”是“无期”业主群体组织能力差政府指望发展商、物业服务企业实现小区稳定政府不相信业主群体组织法律、法规设定业主组织建立门槛高发展商、物业服务企业通过前期获利名声:万科、建外SOHO金钱:……但早晚要终结前期,终结将极其痛苦。众多弃管。2021/8/2311业主的权利与物业管理2021/8/2312业主的建筑物区分所有权《物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权”共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”即“物业管理权”业主共同
7、决定或业主大会、业委会决定怎么办?海外是如何界定“前期”的美国。无前期,销售第一套房屋前必须先成立业主组织——业主协会香港有前期,发展商通过政府法律的规定建立基金(物业费)。业主组织建立门槛极低。任何人几乎可以召开会议,如超过30%支持则可成立业主组织——委出管理委员会和决定成立“业主立案法团”台湾有前期,发展商负责,设立基金(物业费),承担第一年费用;入住2/3后6个月内,成立业主组织——管理委员会或推选管理负责人。2021/8/2315中国、美国的制度对比3.1【物业小区业主协会的设立及组织形式】开
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