2006年天津月牙河西土地项目可研报告

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1、www.fdcsky.cn天津月牙河西土地项目可研报告一、项目概况21、宗地位置22、项目区域在城市规划中的定位33、宗地现状34、项目周边情况4（1）交通状况：4（2）商业及其他配套4（3）项目周边环境65、大市政配套66、项目规控的要点77、土地价格88、土地升值潜力初步评估8二、市场分析预测81、市场供给与可比项目8（1）地块区域界定：8（2）市场供给调查分析：9（3）可比案例分析：9（4）本案与周边项目价格比较10（5）项目SWOT分析122、市场需求与目标客户13（1）市场需求13（2）目标客户群143、产品

2、定位与建议15（1）类比项目户型配比15（2）产品建议17三、项目开发进度计划及销售计划171、时间安排17www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2、销售收入计划18四、投资估算及财务评价191、投资成本预测192、税务分析213、资金平衡分析214、经济效益分析24www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、项目概况1、宗地位置该宗地位于天津市河东区东南，搪瓷厂地块月牙河地块在行政区域划分上隶属于河东区，西至紧邻东南半环快速路，距津塘高速路1KM，距津滨高速路6KM，距天津东站7.6KM。如

3、下图所示：本案天钢月牙河西居住区地块位置图2、项目区域在城市规划中的定位该地块原为天津钢厂厂区，现已拆迁完毕；河东区政府预规划该地区为住宅用地。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn3、宗地现状Ø四至范围：东至月牙河、南至规划兰清道、西至武陵路、北至娄山道（具体位置见板块位置图）。Ø规划用地面积：141800平方米Ø规划用地性质：住宅Ø最大容积率：2.5Ø建筑面积：330476平方米Ø地块整理状况：该地块是海河整理公司拟挂牌的首推地块，目前拆迁工作基本完成，计划06年底、07年初挂牌出让。Ø通过现场踏勘，

4、项目拆迁状况良好，无拆迁问题的干扰。项目已经达成三通一平。不存在其他因素影响。4、项目周边情况（1）交通状况：Ø目前该地块周边无公交停靠站，出行方式以自行车、步行为主，少量自驾车出行，最近的公交线路需步行15分钟至津塘路或富民路乘车。周边路况较差。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnØ地块北邻的津塘路上有33、17、806、805、613、812、815、49等多路公交车，在北接的富民路西南方向有一个公车总站，有观1、49、91、867等路车。Ø城市东南半环快速路建成和津滨轻轨、津滨快速已通车，拉近津滨

5、之间的距离，同时也将方便地块内的出行。（2）商业及其他配套Ø目前在地块周围除了万明里小区外，就是天钢搬迁后的仓库和附近村庄，基本为荒地状。在万明里小区内无大的配套，只有邮政和一些小型商业门店。Ø离地块最近的比较完善的商业配套，是地块西北部过津溏路后的中山门居住区，此居住区为为政府最早规划形成的居住区，交通、医疗、教育、商业等配套服务比较完善，居住氛围成熟，区内有津成小区、煤建宿舍区、建运宿舍、华勘小区等，配套基本能满足本居住区的日常所需。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnØ周边配套设施：²金融：中国银

6、行、天津商业银行等。²邮政：中国邮政²电信：中国移动²医院：中山门医院²教育：天津45中学、中山门中学、互助道小学、河东第二幼儿园²超市：万客隆超市、便利超市²宾馆：海珠宾馆等www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn²在万明里区内有一些便利超市、小型商店、菜市场等其他生活配套设施。（3）项目周边环境Ø地块原为天钢所在地，天钢搬迁后，该地块空闲，周边是大型仓库、村庄，基础设施较差，旁边有农民自主形成的菜市场。Ø紧邻月牙河，但月牙河还在规划治理中，目前景观一般。Ø周边没有其他厂矿，空气状况良好，无噪音及其他污染

7、源。Ø离该项目地块较近的富民路有滨河家园、滨河新苑等小区，项目地块北侧为万民里小区，这些小区的建设时间基本集中在2000年左右，是比较老的居住区。上市价格以中低价为主，并且有大量的回迁居民。总体来说，项目周边区域消费能力不是很高。5、大市政配套Ø进入地块所在位置的月牙河南路，路况较差，路面吭哇不平，且以土路为主。Ø地块周边有富民路和津溏路、津滨轻轨、东南半环快速路等。Ø毗邻规划地铁9号线，预计2007年年底通车，9号地铁将连通至天津站，成为人们往返于市区和滨海新区最快捷的通道。该线也称津滨轻轨在市区的延长线，在中山门站

8、不需要“换车”，就可沿着津滨轻轨既有线前往塘沽洋货市场或者开发区。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnØ供水状况：市政供水；Ø污水、雨水排放：市政排水；Ø通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络；Ø燃气：燃起管线已铺至地块周边小区；Ø供暖：集中供暖。Ø供电：市政电网。6、项目规控的要点Ø规划用地面积：141800平方