2019年xx房地产市场调研报告

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1、20XX年上海房地产市场调研报告　　涨，环比涨幅最大的是上海，达%。11-12月，上涨城市达到33个和39个，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。　　20XX年1-12月上海市场化商品住房销售情况　　月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售面积销售均价　　据房地产交易中心网上数据显示：20XX年，上海房地产市场呈现出一季度低迷、二季度回暖、三季度升温、四季度火热的走势，全年市场化商品住房销售面积达万平方米，

2、创下20XX年以来的新高；销售均价31944元/平方米，比上年上涨%。从走势上看，20XX第一季度，受春节等传统淡季的影响，市场在低位徘徊，分别成交万平方米、万平方米、万平方米，第二季度受“330”新政等一系列利好政策影响，市场快速回暖，当月成交万平方米，5、6月份成交量再次放大，分别达到万平方米和万平方米。第三季度，受到央行两次降准降息的影响，市场进一步回暖，7、8、9三月分别成交万平方米、万平方米、万平方米。四季度，受到央行第五次“双降”和房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，市场出现“日光盘”，这让购房者产生　　-16-　　了

3、恐慌情绪，“买涨不买跌”的心理让楼市成交再次井喷，10月和11月分别成交万平方米和万平方米，12月成交平方米，全年翘尾收官。　　成交量的上涨也带动了各个项目销售均价的快速上升，比如市中心区域的万科翡翠滨江，1月时项目一期公寓的成交均价不到万元/平方米；到了12月二期公寓成交均价已直逼9万元/平方米大关。普陀武宁板块内的标杆项目大华清水湾花园，年初均价为万元/平方米，到年末地处同一地段的绿地海珀玉辉项目，其公寓开盘成交均价已达万元/平方米。远郊项目涨幅也非常可观，嘉定南翔从年初均价万元/平方米涨到了3万元/平方米，涨幅达20%；南汇

4、周浦涨幅更大，从年初时的万元/平方米上涨到万元/平方米，其中世茂云图项目12月售价已达38026元/平方米。　　分析20XX年商品住房量价齐升的原因主要有四点：一是多项支持住房消费的政策作用逐步显现。五次降准降息、降低二套房首付比例、缩短营业税减免年限、提高住房公积金贷款额度等政策有效降低了购房成本，创造了优越的购房环境，释放了自住和改善性住房需求；二是投资性需求“卷土重来”，推动了房价过快上涨。上海从20XX年实现限购限贷以来，投资性需求基本离场，“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上20XX年以来上海楼市

5、基本面的快速复苏与回升，出于资产配置的考虑，投资性需求回潮明显，而且这部分需求对价格不敏感，带动了房价的上涨。三是土地市场“地王”频现带动了未来房价上涨的预期。据20XX年全年宅地成交数据显示，上半年几近一半地块溢价在45%-95%；下半年更甚，约四成地块成交溢价在95%-200%。地价的不断上涨让某些区域已经出现了“面粉高于面包”的现象，这也进一步带动了商品住房的成交。四是一些房地产开发企业适时增加推盘规模，加大营销力度，市场需求持续活跃。　　-17-　　20XX年，上海房地产市场近五年来首次出现了供应小于销售的情况。随着市场成

6、交活跃，商品住房库存下降，市场化新建商品住房可售量减少。截至12月末，网上市场化商品住房可售面积万平方米，同比减少257万平方米，其中非普通商品住房万平方米，同比减少178万平方米；动迁安置住房可售量万平方米，同比增长156万平方米。按近半年的月均成交量计算，20XX年底市场化商品住房库存消化期为个月，比20XX年底减少个月，库存充裕转为存货紧张。　　根据DTZ戴德梁行数据显示，20XX全年高端住宅表现突出，明显优于整体市场，成交量比过往五年同期高出一个数量级，高端‘门槛’更是水涨船高。单价70,000元以上单套1200万以上高端

7、公寓全年成交2321套，同比增长%，套均价格2160万，套均面积242平方米；单价50000以上、单套1200万以上的高端别墅成交705套，同比增长%，套均价2660万，套均面积331平方米。从板块分析来看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集区全年公寓成交960套，占全市高端公寓成交42%。陆家嘴滨江、原卢湾、黄浦滨江成交出现井喷式增长；北外滩在过往两年未取得成交情况下首次取得高端住宅成交；洋泾、徐汇滨江等新兴亲水板块成为今年高端市场黑马，成交套数、面积、总销售额均居于高端市场榜首，个别项目畅销程度甚至达到开盘首日去化80%以上。　　2

8、0XX年上海商品房市场走势分析：20XX年上海房地产市场将呈现“暖中趋缓”的走势。上海地少人多、住房需求旺盛的基本格局并未改变，房价上涨动力依然存在。于20XX年市场需求过度释放，开发商已经没有足够多的存货供市场销售，供需两端都将需要时间重新累积，