房地产估价师案例分析竞赛试题

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1、房地产估价师案例分析竞赛试题一、问答题（一）、某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m²，总建筑面积为4500m²，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m²。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m²，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？答：1、评估的是公开市场价值或价格，是客观合理的价格。　（备选：评估的是市场客观、合理的价格或价值）。2、而实际发生的成本可能超过社会平均水平。　　（备选：成本价

2、格取决于效用，而非实际成本）。3、估价时点与实际成本发生时间有差异，价格会有变化。　　（备选1：由于估价时点与成本发生时点有差异，市场可能变化）；（备选2：由于时间点不同，土地、建安成本等客观水平会变化）。4、抵押目的评估值，较少考虑预期不确定性因素。　　（二）、某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。答：１、可优先选用假设开发法、再采用成本法，

3、然后将两种方法的估价结果综合确定最终估价值。２、采用假设开发法确定开发完成后的价值时，商业群房与住宅应根据市场分析分别估价。３、应按估价时点时的市场价值，而不能按５年前的价值估价。４、运用假设开发法，应合理确定扣除项。（备选：应考虑复工成本，合理确定后续工程的成本费用及风险。５、应考虑停工造成的抵押物损耗及功能性折旧对价值的影响（三）、有一临街商铺要转让，建筑面积500m²，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为51

4、0万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？答：不能决定购买。因为：１、现租约期满后的客观租金水平不知道，换需要了解租金的变化趋势；２、租约期满后，客观出租（空置）率不清楚，还需调查掌握；３、出租经营的成本水平不清楚，还需调查掌握。注：１、按已知条件列式子计算，并依据计算结果决定不能购买的；２、自己给出客观租金、出租率、出租成本率。然后计算，认为不能购买的，给满分。这题的答案存在两种争议：1、能买。因为根据所给资料计算出的折现值大于510万元；2、不能买。因为缺少现有租金是否客观、租约期满后的年收益

5、、年运营费用等资料。您认为应该如何确定答案？大家要注意问答题的答法。如果你拼命用已知条件去计算，那会越算越糊涂！问答题主要是考你的评估路线和评估思路。像这道题，主要是考你对用收益法评估带租约的房地产时对纯收益的处理。由于现租约期满后的客观租金水平不知道，还需了解租金变化趋势；租约期满后的客观出租率也不知道，还需调查掌握；出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。所以，不能购买。（二）单项选择题：二、选择题（一）、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住

6、宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。（二）、卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合

7、同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：1、估价时点是（）A、2002年4月25日B、2002年5月25日C、2002年7月25日D、2002年7月25日以后的某一天2、估价的价值范围应是（）A、合同1规定的房款B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%