业主方项目管理案例分析讲义

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1、业主方项目管理案例分析（2009.9）一、业主工程项目管理基本理论（一）工程项目与工程项目管理的概念及分类（二）工程项目的生命周期（三）业主工程项目管理的对象、内容和职能（四）工程项目的建设程序二、业主方项目管理案例分析（一）工程项目的决策阶段（二）工程项目的规划与设计阶段（三）工程项目的施工与竣工验收阶段（四）保修期三、工程项目的风险管理四、房地产开发概述24一、业主工程项目管理基本理论（一）工程项目与工程项目管理的概念及分类1、项目的概念由一组有起止时间的、相互协调的受控活动所组成的特定过程，该过程要达到符合规定要求的目标，包括

2、时间、成本和资源的约束条件。2、项目的特点（1）一次性或单位性（2）目标性（3）约束性（4）寿命周期性（5）多活动性3、工程项目的概念工程项目是最为常见的、最为典型的项目类型。是指需要一定量的投资，经过项目决策、设计、施工、竣工验收与移交等一系列程序，在一定的资源约束条件下，以形成固定资产为确定目标的一次性过程。4、工程项目的基本特征共性特征：（1）工程项目的一次性（2）工程项目的约束性24（3）工程项目的目标性（4）工程项目的寿命周期性（生命周期性）私有特征：（1）工程项目投资大（2）建设周期长（3）不确定性因素多，风险大（4）参

3、与方和参与人员众多5、工程项目的分类（1）按工程项目的投资管理形式分类政府投资项目&企业投资项目（2）按工程项目的目标分类经营性项目&非经营性项目（3）按项目的产品（或服务）属性分类公共项目&非公共项目（4）按项目的融资主体分类新设法人项目&既有法人项目（5）按项目与企业原有资产的关系分类新建项目&改扩建项目》》》上述分类没有一种可以涵盖所有属性的项目，但上述分类方法对工程项目的建设程序及经济评价等具有重要影响。6、项目管理的概念24项目管理是通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行策划、组织、控制、协调，

4、旨在实现项目的特定目标的管理方法体系。（1）项目管理是一种管理方法体系（2）项目管理的对象及目的（3）项目管理的职能和任务（4）项目管理运用系统的理论与思想（5）项目管理的职能主要由项目经理执行7、项目管理特点（1）项目管理是一项复杂的工作（2）项目管理具有创造性（3）项目管理需集权领导和建立专门的项目管理组织（4）项目经理起着非常重要的作用8、工程项目管理概念自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。工程项目管理的核心任务是项目的目标控制，而工程项目管理的第一要务是项目策划。项目

5、策划：是指通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对项目的决策和实施，或决策和实施的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，其目的是为项目的决策和实施“增值”。24业主项目策划可以由业主自行进行，或由业主通过服务采购委托专业性服务企业提供项目策划的服务。项目策划的内容按项目开展时间阶段可分为项目前期策划（或决策策划）和项目实施策划。9、工程项目管理的类型（1）业主的工程项目管理（2）管理咨询方的工程项目管理（3）设计方的工程项目管理（4）施工方的工程项目管理（5）货物供应方的工程项目管理（6）工程总承包

6、方的工程项目管理》》》随着业主对建筑业的要求越来越高，业主希望设计与施工紧密结合、降低工程成本、提高建筑产品生产过程的确定性，业主的这些要求直接促进了建筑业的发展和变革。业主是推动建筑业发展的马达和动力，是建筑市场的核心主体。业主是工程项目生产过程的总集成者—人力资源、物资资源和知识的集成，也是总组织者，因此，业主的工程项目管理是管理的核心。（二）工程项目的生命周期工程项目的生命周期包括项目的前期阶段（或前期决策阶段）、实施阶段、使用阶段（或运营阶段），直到项目废除。其中，实施阶段包括：设计前的准备阶段；设计阶段；施工阶段；运营准备

7、与竣工验收阶段。24一般地，把工程项目的决策阶段管理称为开发管理，实施阶段管理称为项目管理，而使用阶段管理称为设施管理。根据现状，我们简单的划分成四个阶段：决策；规划与设计；施工与竣工验收；保修期。业主工程项目管理是整个工程的管理核心，其时间范围不仅包括上面谈到的4个阶段外，还包括项目财务决算与审计、资产（权属）移交，如果为生产性建设项目还包括试生产、项目后评估。由此可见，业主工程项目管理的时间范围较宽，其项目管理的时间范围（或项目管理周期）比工程建设周期长。》》》工程项目全寿命期集成化管理（开发、实施、使用三阶段的管理集成为一个管

8、理系统）（三）业主工程项目管理的对象、内容和职能（1）业主工程项目管理的对象对象：工程项目整体。工程项目整体涵盖①组成工程项目实体的整体②形成工程项目生产过程的整体③包括“交换-生产-交换”的交易过程的整体因此，工程项目的整体是指工程