《不动产估价》案例(讲稿)

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1、《不动产估价》案例作业案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元／m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元／m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?1．评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；2．而实际发生的成本可能超过社会平均水平；3．估

2、价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。(二)某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。1．可优先采用假设开发法，再采用成本法，然后综合调整；2．采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房和住宅应根据市场分析分别估价；3．应按估价时点的市场价值，而不能按5年前的价

3、值估；4．应用假设开发法，应合理确定扣除项；5．应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。(三)有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10％，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?1.现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租

4、金变化趋势；2．租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；3．出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。案例二：指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处)封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)6××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表、住所略)三、估价对象　　　估价对象描述中缺少房地产权利(权益)状况的交代描述估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺

5、，总建筑面积为547.15m2。××商业城位于××～××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，土地实物描述不全面。内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。建筑物实物描述不全面××商业城为理综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“×”、“××”、“×××”等

6、品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。五、估价时点2002年6月20。六、定义价值(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。市场比较法是将估价对

7、象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元(港币：人民币=1：1.07)。十一、估价人员(略)十二、估

8、价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。6二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修