优秀案例分析(乌兰托雅)

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1、张淑芝诉赵明、王福云买卖合同纠纷一案【要点提示】房屋买卖合同是否应该登记过户为生效要件？为此，我国颁布《物权法》后，有了新的理解和解释。【案件索引】新巴尔虎右人民法院（2008）新右民初字第57号民事判决书【案情】原告张淑芝，女，1976年1月10日出生，无固定职业，现住新巴尓虎右旗阿镇白音德力苏。委托代理人闵庆森，男，41岁，汉族，教师，现住新巴尓虎右旗阿镇。委托代理人甘塔，男，68岁，蒙古族，退休干部，现住新巴尓虎右旗阿镇四道街。被告赵明，男，1967年8月15日出生，汉族，无固定职业，现住新巴尓虎右旗阿镇三道街。被告王

2、福云，女，1966年7月9日出生，汉族，无固定职业，现住新巴尓虎右旗阿镇三道街。（被告赵明之妻）委托代理人高娃，女，新巴尓虎右旗法律援助中心法律工作者，现住新巴尓虎右旗阿镇。原、被于2003年11月末达成口头协议，原告以14万元的价格将自己的一处面积为90.22平方米的门市楼房出售给被告。约定先付50%的现金，其余50%是贷款。被告在2003年12月3日领取钥匙时交付了3万元，余款4万元约定在2004年6月1日至2005年6月1日期间还清。被告自2004年12月20日开始偿还了贷款，至今尚欠购房款（现金部分）4万元。以上事实

3、由一份“欠条”以及双方当事人的陈述在案佐证。原告诉称：我与二被告在2003年11月末达成口头协议，被告以14万元的价格购买我一处面积为90.22平方米的门市楼。约定先支付7万元现金，其余是贷款。被告在2003年12月3日给付3万元，余款4万元经多次催要未能给付，双方在2004年6月1日又以借款的形式约定被告在2005年6月1日前付清此款（外加部分利息），但至今未按约定期限付款。所以要求解除合同，并要求被告支付四年的房租46000元。二被告辩称（二被告系属夫妻关系）：我们双方是口头协议，现金部分的4万元至今未予还清的原因是原告

4、不同意我们分期分批还清，要求一次性给付4万元。不同意原告的诉讼请求。【审判】新巴尔虎右旗人民法院经审理认为，原、被告达成的口头协议合法有效。被告按约定履行了部分义务，但未能在合理期限内履行其余的给付义务，尚欠房款4万元，所以双方未对房屋所有权证进行变更、登记，该房屋所有权仍属原告所有。被告未支付的到期价款已超出全部价款的1/5，故对原告提出的解除合同的诉请予以支持。原告要求被告支付使用费（自2003年12月至2007年12月）46000元，被告对每年1万元的租金予以认可，故被告应当付四年的使用费4万元。原告应退还被告所支付的

5、3万元现金、7万元贷款及其利息。本院依据《中户人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百六十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的订立的房屋买卖合同。二、被告退还原告的门市楼房。并支付使用费4万元。三、原告返还被告所支付的现金3万元、贷款7万元及其利息。上述二、三项在本判决发生法律效力后30日内履行。案件受理费100元，由二被告负担。【评析】本案是一起房屋买卖合同纠纷。双方口头约定后，原告将房屋卖给被告，被告用现金和贷款两种方式给付房款。双方当事人未办理登记过户手续。那么，双方未办理登记手续，双方的房屋买

6、卖合同法是否有效呢？最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条对此就是这样的观点。该法条将合同的有效性和物权归属的变更进行了区分。该条后款认为：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而新颁布的物权法更加明确了物权生效与合同生效相分离的观点。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国《物

7、权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未登记的不发生法律效力，但法律另有规定之外。”从合同法来说，当事人经过充分协商通过意思自治达成的不违反法律法规强制性规定的合同，即使没有实现过户，也应当是有效的，但是这种有效性仅体现在完成不了交付后的合同的违约救济方面，而不是请求履行登记手续行为上。从物权法角度来说，因为标的物没有实现交付就没有实现合同目的，因此该合同从物权归属关系上说，属于无效或者效力待定房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出

8、合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了