2012年郑州普罗旺世e2c行销策略提报-塑造别墅形象

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1、普罗旺世E2C行销策略提报PARTONE市场篇PARTTWO策略篇分析当前郑州别墅市场总的供应及分布状况、市场推广销售情况以及市场典型项目案例数据；梳理项目的产品价值，分析项目的优势机会，定位项目的市场位阶，研讨项目的执行策略；报告思路PARTONE市场篇郑州别墅市场（已知）在售及待售项目分布天伦庄园怡丰森林湖迎宾路三号金荣盛景濠庭思念果岭山水清华大溪地洞林湖新田城清华忆江南龙湖镇（新郑）郑州市龙泊圣地林溪湾居易五云山富田兴龙湾天地湾蓝天商务花园国瑞城本案当前郑州别墅基本分布在环线以外，以北部、南部、西部供应相对较多；龙湖镇郑州市郑州别墅市场各板块特点——北部

2、惠济区北部板块是当前郑州别墅供给相对集中的区——毗邻黄河、迎宾馆，地处中央别墅区，一直是区域别墅项目强劲的卖点，区域内多数项目都是围绕迎宾路开发的。此外，区域拥有黄河水景资源——双向八车道休闲景观大道天河路、300亩东湖、60万亩黄河湿地等区域资源也使其价值凸显。惠济区属于限购区，有5个项目在售及待售，项目多围绕迎宾路（三所）附近，市场推广中强调自身的城市地位级别，以地位和尊贵为项目的主诉求；黄河沿岸区，已知两个项目在售，主打的是黄河水景资源，山水园林文化以及区域不限购的优势；天伦庄园迎宾路三号怡丰森林湖天地湾金荣盛景濠庭思念果岭社区清华忆江南龙湖镇郑州市郑州

3、别墅市场各板块特点——西部荥阳区西部板块因其相对丰富的山水资源而知名，区域别墅也多以山水景观为市场的主要诉求；随着荥阳城市的建设，区域城市面貌有所改观，与郑州市区交通便捷性的加强，提升了区域的地段价值，区域开始打造郑州城市‘近郊’别墅的概念；此外，荥阳的不限购的政策优势也为区域项目吸引了相当的客群；当前区域别墅项目分散，尚未形成片区规模；清华大溪地洞林湖新田城龙湖镇郑州市郑州别墅市场各板块特点——南部龙湖镇南部板块是郑州当前另一个别墅项目相对集中区域，主要集中在邻近郑州市区的新郑市龙湖镇；龙湖镇区域距离郑州仅11公里，森林覆盖率高，环境优势明显，而随区域被定为

4、郑州‘宜居教育城’区域的配套和地段属性都有所提升；区域在售及待售项目5个，主要围绕在龙湖景观区周边，龙湖的景观环境和区域日渐成熟的市政配套以及不受限购是区域项目的主要诉求；龙泊圣地林溪湾龙湖御景国瑞城兴龙湾从郑州别墅的整体供给量看，为来1～2年内，郑州别墅市场总供给约在2000套以上。本案的主要竞争区域惠济区，已知的在售及待售的别墅体量约在600套以上。市场供给量分析中央别墅区西部板块龙湖板块项目主力户型分析当前郑州别墅市场，联排类产品300～400平米的使用面积区间是市场的主流；邻近市区（惠济区）在售项目面积偏大，主力户型在350～500㎡间。但为了控制总价

5、，为避免市场抗性，区域项目或采用低单价策略（天伦庄园9000元/㎡），或采用赠送地下面积来降低总价；中央别墅区西部板块龙湖板块项目主力总价分析总价方面，市区（惠济区）别墅总价主要集中在400～600万间。远郊产品（荥阳、新郑）总价以300～400万间为主；中央别墅区西部板块龙湖板块项目名称推出时间销售周期销售套数网签套数售价月均销售天伦庄园2010.117108（售罄）102900015怡丰.森林湖2010.11207046140004金荣盛景濠庭2011.91013002000013天地湾2011.7129057170007思念果岭国际社区2010.9229

6、1-140004洞林湖新田城2012.16150-1200025清华大溪地2012.7130（开盘）-1100020国瑞城2011.712100-110008林溪湾2010.1021200-180008市场平均去化在个位数；开盘期是多数项目去化的主要节点；价格优势项目一般去化较快；是否限购对签约影响较大；市场在售项目去化状况重点项目案列林溪湾主力户型：230-350平米法式源墅物业类型：独栋、双拼、联排、叠院退台洋房建筑类别：独栋别墅、双拼、联排开盘时间：2012年08月入住时间：2012年12月产权年限：70年装修情况：毛坯户        数：总共120户

7、物  业  费：2.00元/月/平方米开  发  商：郑州新兴置业有限公司銷售面積288.38贈送面積95.55均价18000元/平米，独栋别墅、赤金双拼、天阔联排、洋房在售，83-140平米小高层洋房6800-13000元/平米，别墅200-1700万元/套。中間戶190平米約250萬,邊戶380平米約680萬,送地下室天伦庄园本案重点项目案列天伦庄园项目位置：惠济天河路与开元路交汇处(惠济区政府对面）总占地：33.35万㎡总建面：48万㎡产品类型：联排、叠拼、洋房；开发周期：项目分四期开发，首期已基本售罄，二期产品为联排和叠拼，当前认筹中；三期、四期未定；

8、销售价格：联排。叠拼一期：9000～1