2012年上半年上海房地产市场调查报告总结-同策

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1、2012年上半年度市场总结同策咨询—上海商品房市场专题研究开发商篇政府篇市场篇政策土地规划营销策略销售成果住宅商办保障房下半年市场观点【政府篇】——政策一、货币政策：双降准、双降息二、经济政策：“2.0版四万亿”三、行政政策：调控基调不放松，地方微调四、土地政策：供地指标从严从紧政策回顾上半年主要政策近年我国GDP增长情况GDP加速下滑市场经济背景——GDP下滑，经济滞涨、筑底过程仍在延续同策观点：在双调控的背景下，由于经济转型过程中的人口红利，资源红利等瓶颈因素影响，政府把2012年GDP增长目标定为7.5%；假如未来几个季

2、度GDP环比下降到1.7%以下，则全年的GDP增速将下降到7%左右；GDP同比、环比双双趋势性下降，经济仍然没有探底；同策观点：6月份CPI达到近一年的新低，为2.2%；PPI为-2.08%；抗通胀压力进一步缓解；6月份CPI和PPI同比剪刀差为4.28%，连续九个月维持正值；数据可以理解为流通企业的潜在利润变动趋势，则当前数据显示流通企业利润较前期出现好转,但是对于工业型企业来讲相对利润空间将会进一步被压缩；月份CPI（%）PPI（%）2011066.367.122011076.457.542011086.157.25201

3、1096.076.522011105.552011114.222.722011124.071.692012014.550.732012023.160.032012033.59-0.322012043.37-0.72012053-1.42012062.2-2.08经济背景——CPI回落低位，PPI下滑，两者同比剪刀差呈正向扩大趋势宏观经济预警——指数已临近警戒值，稳定经济增长的目标受到威胁；GDP持续下行——内需不足，经济增长下行压力增大；外部环境恶化——欧债危机继续深化，存在很大不确定性，全球主要经济体均采用刺激政策稳定经济；

4、上半年经济背景货币政策——年内双降准，直接流动性影响有限，短期楼市上行预期加分同策观点：2次降低存准率，预估释放约9000亿元流动量，但房地产相关企业直接利好有限（提别是中小型房企）08年自6月至年底下调5次存准率，12年目前已下调2次，预估后市仍存下调的可能性；08年存准率下调短期对房产市场影响有限，预估12年存准率下调短期内亦不能直接影响房产市场，资金分散在国民各个行业，短期内主要影响购买者的心理预期；货币政策——30日内两次降息，稳增长意图强烈，年内仍有降息可能今年我国利率变动情况同策观点：12年两次降息间距不足一个月时

5、间，强度仅次于08年下半年；经济疲软态势下，政府释放更强的稳增加意图；目前存款基准利率为3.00%，较08年最低点相差0.75%；贷款基准利率为6.00%，较08年最低点相差0.69%；货币政策——降息提供比降准更大的市场预期影响，并实际带动需求入市两次降息影响降低置业成本，但影响有限五年期以上的贷款基准利率由调为6.55%，两次降息百万房贷月供减少298元，预期加分，带动需求入市连续降息使得信贷面进一步宽松，改变市场对楼市的预期，提高刚需购房者入市积极性“稳增长”意图强烈一个月内两次降息，极大的降低了企业的贷款利率，降低企业

6、经营成本，提振企业信贷需求，防止经济进一步下滑利率市场化重要起点加入利率浮动空间利率市场化，引入竞争机制优惠利率针对首套房和大企业调控本意在于金融市场对楼市联带作用【“稳增长”背景下基建投资大幅提升预期】广东湛江钢铁基地项目获批，总投资700亿防城港钢铁基地项目获批，总投资600亿4月，国家发改委项目通过批准数量328个，远高于去年同期的173个，农田水利、道路建设、节能环保、技术改造和创新等领域较多。拉动经济增长，仍需加大投资，但目前制造业投资热情不高，房地产新开工投资也在下滑，基建投资便成为“顶梁柱”。经济政策——大量基建

7、投资引发市场猜想，推出第一时间“辟谣”紧跟【官方“辟谣”后市场期盼下降】2012-05-29【湖南省发改委】在召开全省经济形势座谈会，明确国家层面有“两个不可能”：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策，现在只会预调微调；经济政策——同08年“四万亿”存在相似度，但政府手段存在明显差异化12年“2.0版四万亿经济刺激计划”——受国内外多重经济压力下，以“调结构、稳发展”为诉求，政府希望借助投资能够带动经济的发展；08年“4万亿”——为应对世界经济金融危机日趋严峻的国内外形势，提出了扩大

8、内需、促进经济增长的十项措施，涉及行业众多及广泛；目前获批多是清洁能源项目、铁路、机场等基础设施建设方面；重点为绿色产业及各行业的科技创新；扶持行业：扶持行业：危机背景：危机背景：两者在环境背景、目标诉求及扶持行业等存在一定的相似度，但政府对此次立场及行政干预力度完全不同于0